/* 読み方向はRTLのまま、配置だけ左寄せに */ html[lang^="ar"] .entry-content, html[lang^="ar"] .entry-content * , html[lang^="ar"] .wp-block-post-content, html[lang^="ar"] .wp-block-post-content * , html[lang^="ar"] .c-entry__content, html[lang^="ar"] .c-entry__content * , html[lang^="ar"] .smb-toc, html[lang^="ar"] .smb-toc__title, html[lang^="ar"] .smb-toc__body { text-align: left !important; } /* 箇条書きのインデントを左側に寄せる（RTLだと右側になりがち） */ html[lang^="ar"] .entry-content ul, html[lang^="ar"] .entry-content ol, html[lang^="ar"] .wp-block-post-content ul, html[lang^="ar"] .wp-block-post-content ol, html[lang^="ar"] .c-entry__content ul, html[lang^="ar"] .c-entry__content ol { padding-left: 1.25em !important; padding-right: 0 !important; } المقدّمة خلال الأعوام الأخيرة بلغ سخون سوق دبي العقاري حدًّا تُغلق فيه الصفقات بمكالمة هاتفية واحدة. وعندما يتكدّس في السوق مضاربون قصيرو الأجل منخفضو الثقافة الاستثمارية، ترتفع الأسعار بسرعة—ثم تهبط بالسرعة نفسها—لتتشكل دورة فقاعة → بيع ذعري الكلاسيكية. منشور مرجعي على منصّة X (تويتر): الحساب: https://x.com/MasaNozaki2 السلسلة: https://twitter.com/MasaNozaki2/status/1961312652178702745 بافتراض سعر شراء قدره 24,000,000 ين ياباني وإيجار سنوي 1,800,000 ين: العائد الإجمالي = ‎7.5%. لكن هذا ليس العائد الصافي. كما في اليابان، فإن عقارات دبي تتحمّل تكاليف صيانة وتشغيل، لذا سيكون العائد الصافي أقل. https://twitter.com/MasaNozaki2 — Masa Nozaki، 29 أغسطس 2025 الخطاب «الجميل» الذي نسمعه كثيرًا… وخطورته «بما أن عقود الإيجار تتجدد تلقائيًا فـالتدفقات النقدية متوقعة». يبدو منطقيًا، لكن التجديد التلقائي وحده لا يضمن استقرار التدفق النقدي. فمراجعات الإيجار، وفترات الشغور، ورسوم الخدمات، ونفقات الصيانة/الرأسمال، وتغيّر اللوائح… كلها تغيّر أرقامك. كما يجري الخلط كثيرًا بين: العائد الإجمالي (الإيجار ÷ سعر الشراء)، و العائد الصافي (بعد جميع التكاليف وشغور واقعي). قاعدة ذهبية: كلما كان الخطاب أبسط «بزيادة»، زادت الحاجة للحذر. تغيير فرضية واحدة قد ينسف نموذج التدفقات كليًّا. «مكالمة واحدة لصفقة تفوق مليون دولار»… لماذا تُخيف، ولماذا قد تكون فرصة؟ في الأسواق المحمومة تُبرم الصفقات الضخمة مع عناية واجبة سطحية. هذا مخيف، لكنه يخلق فرصًا حين ينعكس المسار: الخطر: عند الهبوط يهرع المضاربون القصيرو الأجل معًا نحو المخرج، فتغرق السوق بالمعروض. الفرصة: البيع الاضطراري يولّد أسعارًا أقل من القيم الأساسية أحيانًا. كيف تتحول الفقاعة إلى بيعٍ ذعري؟ صعود مبكر: سرديات بسيطة (ربح قبل التسليم، إعادة بيع وحدات على المخطط) تجذب رؤوس الأموال. سخونة زائدة: تضخيم على الشبكات الاجتماعية، «حكايات نجاح»، سيولة سهلة → تدفّقات قصيرة الأجل. شرارة: موجة تسليمات، تغيّر قواعد/ضرائب، أسعار فائدة/صرف، مخاطر جيوسياسية. تفكك: ازدحام عند المخرج → تراكم مخزون → إعادة تسعير → تصفيات من المموَّلين بالرافعة. تشظّي: الأصول «الأساسية/الممتازة» المدعومة بطلب إيجاري حقيقي تصمد، والهوامش/الأطراف تتأذى. 2027–2028: انتبه إلى «نتوء» العرض تدور أحاديث واسعة عن ارتفاع كبير في المعروض خلال 2027–2028. عند هبوط هذا العرض إلى السوق يضيق مخرج المضاربين—وهو فتيل نموذجي لبيعٍ ذعري. تذكير: هذا توقّع؛ والأثر الفعلي يتوقف على الفائدة، وسعر الصرف، والطلب، والسياسة—أي سلّة عوامل معًا. مبادئ تحميك فعلاً (قائمة تحقق) احكم وفق واقع الدخل لا زخم المدى القصير. 1) احسب دائمًا على أساس صافي العائد أدرج رسوم الخدمات، والصيانة/الرأسمال، والضرائب/الرسوم، والأثاث، وشغورًا واقعيًا، وتكاليف التسويق والتأجير، وعمولات الإدارة/الوكالات، وللحجوزات القصيرة رسوم المنصات. 2) تحقّق من جودة الطلب الإيجاري عُقد الوظائف، المدارس، المواصلات، المراكز التجارية. مدة إقامة وسِمات المستأجر (الطلب السياحي متقلّب). ممارسات التجديد والفسخ ومراجعات الإيجار على أرض الواقع. 3) قِس قابلية الإحلال إذا وُجدت بدائل كثيرة متشابهة بالسعر نفسه، فضغط الهبوط أعلى—حتى بالمواقع الجيدة إن كانت «كتلة عرض» جديدة على الأبواب. 4) افهم آلية الخروج إجراءات وتكاليف البائع الأجنبي، الأفق الزمني المتوقع، شرائح المشترين. تابع صفقات مُغلقة حديثًا وفجوة «المُدرَج → المُغلق». 5) انضباط الرافعة اختبر صدمات الفائدة/الصرف (تغطية الفوائد، نسبة التمويل LTV، نسبة خدمة الدين DSCR). افهم شروط القرض وخطتك B عند الضغط. الخلاصة: اربح بـ«التصميم» لا بـ«الضجيج» التجديد التلقائي ≠ تدفق نقدي متوقَّع. قيّم دائمًا وفق العائد الصافي. صمّم محافظك وفق مخاطر متعددة العوامل (عرض، فائدة، صرف، لوائح). عند انعكاس الدورة، يُرجَّح ظهور بيع ذعري من المضاربين—كن مستعدًّا للشراء بهُدوء وبانتقائية. أبقِ شجرة القرار بسيطة: من سيؤجر؟ بأي عائدٍ صافي؟ ولأي مدة؟ وهل أستطيع التحمل في الهبوط؟ حين تجيب عن هذه الأسئلة بالأرقام، فأنت تلعب اللعبة الصحيحة.

الدار تتوسع إلى السوق المصري إذا كنت قد فكرت في الاستثمار العقاري في أبو ظبي، فمن المرجح أنك سمعت باسم الدار. تأسست شركة الدار في يناير 2004 على يد حكومة أبو ظبي، وتم إدراجها في سوق أبو ظبي للأوراق المالية في عام 2005، وتُعتبر أكبر شركة تطوير عقاري تابعة للحكومة في الإمارة. وفي ديسمبر 2021، قامت الدار بالاستحواذ على حوالي 85.5٪ من أسهم شركة SODIC المصرية الرائدة في مجال التطوير العقاري، مما مثّل خطوة استراتيجية للتوسع نحو شمال أفريقيا. شركات التطوير الخليجية تستهدف السوق المصري الدار ليست الشركة الوحيدة التي دخلت السوق المصري. على سبيل المثال، إعمار، وهي أكبر شركة تطوير عقاري في دبي وتابعة للحكومة أيضًا، تعمل بالفعل على مشاريع ضخمة داخل مصر. هذا الاتجاه يعكس أن دول الخليج تعتبر مصر وجهة استراتيجية للاستثمار العقاري. لماذا مصر؟ أكبر سوق في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا (MENA) مع عدد سكان يتجاوز 100 مليون نسمة، تُعد مصر أكبر دولة في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا (MENA). تتميز منطقة MENA بوحدة اللغة (العربية) والثقافة (الإسلامية)، ويُتوقع أن يرتفع عدد سكانها من 550 مليون إلى أكثر من 800 مليون. وتظل مصر في قلب هذا السوق. عوامل الجذب الرئيسية: عدد سكاني شاب ومتزايد استثمارات حكومية نشطة في البنية التحتية مشاريع عملاقة مثل العاصمة الإدارية الجديدة تسارع تدفق الاستثمارات الأجنبية لا تقتصر الاستثمارات الأجنبية على شركات التطوير العقاري، بل تشمل أيضًا البنوك والحكومات الخليجية. هذا الشهر، قام نائب حاكم إمارة الشارقة بزيارة رسمية إلى العاصمة الإدارية الجديدة في مصر، بهدف تعزيز العلاقات الثنائية. تؤكد هذه الزيارة أن مصر أصبحت مركزًا رئيسيًا لتدفق الاستثمارات الخارجية. الخلاصة: مصر هي المحور الاستراتيجي للمنطقة مع عدد سكان ضخم، ونمو في البنية التحتية، واهتمام متزايد من المستثمرين، فإن سوق العقارات المصري يزداد قوة في منطقة MENA. للمستثمرين الذين يبحثون عن فرص مستدامة في الأسواق الناشئة، فإن فهم الأهمية الاستراتيجية لمصر أصبح أكثر أهمية من أي وقت مضى.

المقدمة في سوق العقارات في دبي وأبو ظبي، تمامًا كما هو الحال في اليابان، هناك شركات تطوير عقاري مشهورة تتمتع بشعبية لدى المشترين والمستثمرين. في هذا المقال، نستعرض لكم أفضل خمس شركات تطوير عقاري في دبي ونقدم نصائح مهمة لتجنب الفشل عند اختيار العقار. أفضل 5 شركات تطوير عقاري في دبي 1. Emaar Properties (إعمار العقارية) الموقع الرسمي: emaar.com لمحة: تأسست عام 1997 وتُعد من أكبر شركات التطوير العقاري في دبي، ووراء مشاريع عالمية شهيرة. مشاريع معروفة: برج خليفة، دبي مول، دبي مارينا، Arabian Ranches. الميزات: جودة عالية وتصاميم فاخرة، تطور مجتمعات سكنية واسعة النطاق. 2. DAMAC Properties (داماك العقارية) الموقع الرسمي: damacproperties.com لمحة: تأسست عام 2002، متخصصة في العقارات الفاخرة، وتنتشر مشاريعها في جميع أنحاء الشرق الأوسط. مشاريع معروفة: داماك هيلز، أكويا، DAMAC Lagoons. الميزات: تصميمات أنيقة، جودة بناء عالية، تعاون مع علامات تجارية عالمية. 3. Nakheel (نخيل) الموقع الرسمي: nakheel.com لمحة: شركة تابعة لحكومة دبي، معروفة بمشاريع الجزر الاصطناعية. مشاريع معروفة: نخلة جميرا، ذا وورلد، جميرا فيليج سيركل. الميزات: مشاريع ضخمة على الواجهة البحرية، مساهمة كبيرة في مشهد دبي الحضري. 4. Sobha Realty (صوبها ريالتي) الموقع الرسمي: sobharealty.com لمحة: شركة عقارية فاخرة منشأها الهند، ولها مشاريع سكنية عالية الجودة في دبي. مشاريع معروفة: Sobha Hartland، Sobha Creek Vistas. الميزات: إدارة كاملة من التصميم إلى التنفيذ، مع التركيز على الجودة والاستدامة. 5. Azizi Developments (عزيزي للتطوير العقاري) الموقع الرسمي: azizidevelopments.com لمحة: تأسست عام 2007، وتطور مشاريع في مختلف مناطق دبي بأسعار متنوعة. مشاريع معروفة: Azizi Riviera، Mina، Creek Views. الميزات: تغطي مجموعة واسعة من الخيارات من العقارات المتوسطة إلى الفاخرة. لا داعي لشراء العقارات “قيد الإنشاء” في السابق، كانت العقارات “قيد الإنشاء” فرصة للاستثمار، حيث كانت الأسعار تتضاعف بعد اكتمال المشروع. لكن اليوم، الأسعار مرتفعة والعرض وفير، لذا لم تعد هذه الاستراتيجية فعالة. الكثير من الوكلاء العقاريين لا يزالون يروجون بشكل مبالغ فيه لهذه العقارات لأن عمولتهم أكبر، لكن الحقيقة أن هذا الترويج غير مسؤول في بعض الأحيان. النصيحة: ركز على العقارات المكتملة (المستعملة) التي تحقق دخلاً إيجارياً فعلياً. العقارات المكتبية المستعملة أفضل من السكنية في الوقت الحالي، يوجد نقص كبير في المعروض من العقارات المكتبية في دبي، وخاصة للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة التي تتطلب مكاتب لتسجيل الشركات. التجربة العملية أظهرت أن العثور على مكتب للإيجار أصعب بكثير من العثور على سكن، مما يعني أن الطلب على المكاتب مرتفع. لذلك، إذا كنت تبحث عن استثمار عقاري ناجح ومستقر في دبي، فكر جديًا في شراء عقار مكتبي مكتمل للإيجار. إذا كان لديك اهتمام بسوق العقارات في دبي أو أبو ظبي، لا تتردد في التواصل معنا لمزيد من المعلومات. ابقَ على اطلاع بأحدث المقالات والمعلومات عبر متابعتنا!

نظرة عامة على تصريحات وكلاء العقارات في دبي في الآونة الأخيرة، زاد عدد وكلاء العقارات في دبي الذين يروجون لفكرة: “بعد اكتمال العقار، يمكنك تأجيره على Airbnb وتحقيق عوائد مرتفعة!” لكن، هل هذه العوائد حقيقية فعلاً؟ وكيف يبدو سوق Airbnb في دبي من منظور البيانات الموضوعية؟ سوق Airbnb في دبي 🔸 العائد السنوي ونسبة الإشغال وفقًا لبيانات AirROI الصادرة في فبراير 2025: العائد السنوي: يبلغ متوسط العائد السنوي للعقارات المدرجة على Airbnb في دبي حوالي 24,830 دولارًا أمريكيًا نسبة الإشغال: حوالي 44% متوسط سعر الليلة الواحدة: حوالي 233 دولارًا أمريكيًا ✳️ السوق يتأثر بالمواسم، فعند النظر حسب الفصول نجد: الموسم الذهبي (ديسمبر - يناير): العائد الشهري يبلغ 6,227 دولارًا نسبة الإشغال 58.6% سعر الليلة الواحدة 376.85 دولارًا الموسم المنخفض (يوليو - سبتمبر): العائد الشهري يبلغ 2,322 دولارًا نسبة الإشغال 34.35% سعر الليلة الواحدة 232.77 دولارًا خصائص العقارات المدرجة على Airbnb 🔹 أنواع الوحدات: 56.7% من العقارات هي شقق بغرفة نوم واحدة مع الشقق ذات غرفتي نوم، تصل النسبة إلى 81.4% 🔹 المساحة: تتراوح المساحات بين 70 إلى 180 مترًا مربعًا (المصدر: AirROI) الخلاصة عند تحليل هذه البيانات، نلاحظ أن: السوق مشبع بشقق من غرفة أو غرفتين من النادر وجود وحدات عائلية بثلاث غرف أو أكثر — مما قد يمثل فرصة للمستثمرين على الرغم من أن الوكلاء يروجون لعوائد مرتفعة من Airbnb، إلا أن الأرقام تُظهر: متوسط نسبة إشغال: 44% متوسط العائد السنوي: 24,830 دولارًا تكلفة الشراء تتراوح غالبًا بين 3.5 إلى 6 ملايين ين ياباني (ما يعادل تقريبًا 23,000 إلى 40,000 دولار أمريكي) 🔹 العائد الإجمالي المتوقع: حوالي 9% (قبل الخصومات) 🔹 العائد الصافي بعد الخصومات المحتملة: يشمل رسوم إدارة Airbnb (تصل إلى 30%)، رسوم صيانة، وفواتير الخدمات → 4% إلى 5% 📌 هذه الأرقام تمثل الوضع الحالي، وقد تتغير مستقبلًا ومع ذلك، فإن القول بأن Airbnb تضمن عوائد عالية غير دقيق حسب هذه البيانات.

مقدمة تشهد السوق العقارية في دبي تطورًا مستمرًا، ويهتم العديد من المستثمرين الأجانب بإمكانية الاستفادة من العقارات كضمان للحصول على تمويل بنكي. في هذا المقال، نلقي نظرة مفصلة على أحدث المستجدات في هذا المجال اعتبارًا من يوليو 2025. 1. قرض بضمان عقاري في دبي يتساءل بعض المستثمرين: “هل يمكنني استخدام العقار في دبي كضمان للحصول على قرض؟” الجواب: نعم، يمكن ذلك. شروط القرض تختلف حسب البنك، ولكن في يوليو 2025، تتضمن الشروط العامة ما يلي: تمويل يصل إلى 60٪ من القيمة التقديرية للعقار معدل الفائدة يتراوح بين 5٪ إلى 6٪ سنويًا (لمن لا يحمل تأشيرة إقامة) تُعد هذه الفائدة مرتفعة نسبيًا مقارنة بالأسواق الأخرى. 2. قرض لشراء عقار جديد بالإضافة إلى القروض المضمونة بعقارات قائمة، يمكن للمستثمرين التقديم على قروض شراء عقارات بناءً على دخلهم الحالي. اعتبارًا من يوليو 2025، تشمل الشروط: الحد الأقصى للتمويل: حتى 20 مليون درهم إماراتي (يختلف حسب دخل الفرد أو أرباح الشركة) تمويل بنسبة 60٪ من سعر الشراء (والـ 40٪ المتبقية كدفعة شخصية) في حالة عدم وجود تأشيرة إقامة: فائدة سنوية 4.24٪ ※ إذا كنت تملك تأشيرة إقامة في دبي ودخلك الشهري يتجاوز 15,000 درهم، فقد تصل نسبة التمويل إلى 80٪. الوثائق المطلوبة: كشف حساب مصرفي لآخر 6 أشهر (من بنك ياباني مقبول إذا تُرجم إلى الإنجليزية) نسخة من جواز السفر تكون الفوائد أقل في هذا النوع من القروض لأن المقرضين يعتبرون الدخل الثابت مؤشراً على انخفاض مخاطر التعثر. 3. الخلاصة: ارتفاع الاعتماد على التمويل البنكي تشير البيانات إلى أن دبي تتحول تدريجيًا من سوق تعتمد على الدفع النقدي إلى سوق تستخدم القروض البنكية بشكل أكبر. نسبة استخدام التمويل العقاري في الإمارات ككل: 19٪ تقريبًا في دبي فقط: تجاوزت 55٪ (المصادر: economictimes، lymrealestate، globalpropertyguide) في الربع الأول من عام 2025، تم تسجيل 9300 معاملة رهن عقاري، بزيادة قدرها 24٪ مقارنة بالعام الماضي. 🔍 ما معنى هذا؟ “يعني أن سوق العقارات في دبي لم يعد مدعومًا فقط من الأموال النقدية للمستثمرين الأغنياء، بل أصبح مدعومًا بشكل متزايد من القروض.” عند حدوث أي تراجع في أسعار العقارات، يمكن أن يؤدي هذا الاعتماد الكبير على القروض إلى مشاكل خطيرة. لهذا، يجب مراقبة مؤشرات السوق بعناية واتخاذ قرارات استثمارية حذرة. 4. ملاحظة ختامية هل تعلم أنه بإمكانك تأسيس شركة في دبي فقط مقابل 12,520 درهم إماراتي (حوالي 500,000 ين ياباني)؟ فرصة رائعة للراغبين في دخول السوق الخليجية بخطوة واثقة.