مدونات عن التسويق العقاري بالخارج

/* 読み方向はRTLのまま、配置だけ左寄せに */ html[lang^="ar"] .entry-content, html[lang^="ar"] .entry-content * , html[lang^="ar"] .wp-block-post-content, html[lang^="ar"] .wp-block-post-content * , html[lang^="ar"] .c-entry__content, html[lang^="ar"] .c-entry__content * , html[lang^="ar"] .smb-toc, html[lang^="ar"] .smb-toc__title, html[lang^="ar"] .smb-toc__body { text-align: left !important; } /* 箇条書きのインデントを左側に寄せる（RTLだと右側になりがち） */ html[lang^="ar"] .entry-content ul, html[lang^="ar"] .entry-content ol, html[lang^="ar"] .wp-block-post-content ul, html[lang^="ar"] .wp-block-post-content ol, html[lang^="ar"] .c-entry__content ul, html[lang^="ar"] .c-entry__content ol { padding-left: 1.25em !important; padding-right: 0 !important; } المقدّمة خلال الأعوام الأخيرة بلغ سخون سوق دبي العقاري حدًّا تُغلق فيه الصفقات بمكالمة هاتفية واحدة. وعندما يتكدّس في السوق مضاربون قصيرو الأجل منخفضو الثقافة الاستثمارية، ترتفع الأسعار بسرعة—ثم تهبط بالسرعة نفسها—لتتشكل دورة فقاعة → بيع ذعري الكلاسيكية. منشور مرجعي على منصّة X (تويتر): الحساب: https://x.com/MasaNozaki2 السلسلة: https://twitter.com/MasaNozaki2/status/1961312652178702745 بافتراض سعر شراء قدره 24,000,000 ين ياباني وإيجار سنوي 1,800,000 ين: العائد الإجمالي = ‎7.5%. لكن هذا ليس العائد الصافي. كما في اليابان، فإن عقارات دبي تتحمّل تكاليف صيانة وتشغيل، لذا سيكون العائد الصافي أقل. https://twitter.com/MasaNozaki2 — Masa Nozaki، 29 أغسطس 2025 الخطاب «الجميل» الذي نسمعه كثيرًا… وخطورته «بما أن عقود الإيجار تتجدد تلقائيًا فـالتدفقات النقدية متوقعة». يبدو منطقيًا، لكن التجديد التلقائي وحده لا يضمن استقرار التدفق النقدي. فمراجعات الإيجار، وفترات الشغور، ورسوم الخدمات، ونفقات الصيانة/الرأسمال، وتغيّر اللوائح… كلها تغيّر أرقامك. كما يجري الخلط كثيرًا بين: العائد الإجمالي (الإيجار ÷ سعر الشراء)، و العائد الصافي (بعد جميع التكاليف وشغور واقعي). قاعدة ذهبية: كلما كان الخطاب أبسط «بزيادة»، زادت الحاجة للحذر. تغيير فرضية واحدة قد ينسف نموذج التدفقات كليًّا. «مكالمة واحدة لصفقة تفوق مليون دولار»… لماذا تُخيف، ولماذا قد تكون فرصة؟ في الأسواق المحمومة تُبرم الصفقات الضخمة مع عناية واجبة سطحية. هذا مخيف، لكنه يخلق فرصًا حين ينعكس المسار: الخطر: عند الهبوط يهرع المضاربون القصيرو الأجل معًا نحو المخرج، فتغرق السوق بالمعروض. الفرصة: البيع الاضطراري يولّد أسعارًا أقل من القيم الأساسية أحيانًا. كيف تتحول الفقاعة إلى بيعٍ ذعري؟ صعود مبكر: سرديات بسيطة (ربح قبل التسليم، إعادة بيع وحدات على المخطط) تجذب رؤوس الأموال. سخونة زائدة: تضخيم على الشبكات الاجتماعية، «حكايات نجاح»، سيولة سهلة → تدفّقات قصيرة الأجل. شرارة: موجة تسليمات، تغيّر قواعد/ضرائب، أسعار فائدة/صرف، مخاطر جيوسياسية. تفكك: ازدحام عند المخرج → تراكم مخزون → إعادة تسعير → تصفيات من المموَّلين بالرافعة. تشظّي: الأصول «الأساسية/الممتازة» المدعومة بطلب إيجاري حقيقي تصمد، والهوامش/الأطراف تتأذى. 2027–2028: انتبه إلى «نتوء» العرض تدور أحاديث واسعة عن ارتفاع كبير في المعروض خلال 2027–2028. عند هبوط هذا العرض إلى السوق يضيق مخرج المضاربين—وهو فتيل نموذجي لبيعٍ ذعري. تذكير: هذا توقّع؛ والأثر الفعلي يتوقف على الفائدة، وسعر الصرف، والطلب، والسياسة—أي سلّة عوامل معًا. مبادئ تحميك فعلاً (قائمة تحقق) احكم وفق واقع الدخل لا زخم المدى القصير. 1) احسب دائمًا على أساس صافي العائد أدرج رسوم الخدمات، والصيانة/الرأسمال، والضرائب/الرسوم، والأثاث، وشغورًا واقعيًا، وتكاليف التسويق والتأجير، وعمولات الإدارة/الوكالات، وللحجوزات القصيرة رسوم المنصات. 2) تحقّق من جودة الطلب الإيجاري عُقد الوظائف، المدارس، المواصلات، المراكز التجارية. مدة إقامة وسِمات المستأجر (الطلب السياحي متقلّب). ممارسات التجديد والفسخ ومراجعات الإيجار على أرض الواقع. 3) قِس قابلية الإحلال إذا وُجدت بدائل كثيرة متشابهة بالسعر نفسه، فضغط الهبوط أعلى—حتى بالمواقع الجيدة إن كانت «كتلة عرض» جديدة على الأبواب. 4) افهم آلية الخروج إجراءات وتكاليف البائع الأجنبي، الأفق الزمني المتوقع، شرائح المشترين. تابع صفقات مُغلقة حديثًا وفجوة «المُدرَج → المُغلق». 5) انضباط الرافعة اختبر صدمات الفائدة/الصرف (تغطية الفوائد، نسبة التمويل LTV، نسبة خدمة الدين DSCR). افهم شروط القرض وخطتك B عند الضغط. الخلاصة: اربح بـ«التصميم» لا بـ«الضجيج» التجديد التلقائي ≠ تدفق نقدي متوقَّع. قيّم دائمًا وفق العائد الصافي. صمّم محافظك وفق مخاطر متعددة العوامل (عرض، فائدة، صرف، لوائح). عند انعكاس الدورة، يُرجَّح ظهور بيع ذعري من المضاربين—كن مستعدًّا للشراء بهُدوء وبانتقائية. أبقِ شجرة القرار بسيطة: من سيؤجر؟ بأي عائدٍ صافي؟ ولأي مدة؟ وهل أستطيع التحمل في الهبوط؟ حين تجيب عن هذه الأسئلة بالأرقام، فأنت تلعب اللعبة الصحيحة.

الدار تتوسع إلى السوق المصري إذا كنت قد فكرت في الاستثمار العقاري في أبو ظبي، فمن المرجح أنك سمعت باسم الدار. تأسست شركة الدار في يناير 2004 على يد حكومة أبو ظبي، وتم إدراجها في سوق أبو ظبي للأوراق المالية في عام 2005، وتُعتبر أكبر شركة تطوير عقاري تابعة للحكومة في الإمارة. وفي ديسمبر 2021، قامت الدار بالاستحواذ على حوالي 85.5٪ من أسهم شركة SODIC المصرية الرائدة في مجال التطوير العقاري، مما مثّل خطوة استراتيجية للتوسع نحو شمال أفريقيا. شركات التطوير الخليجية تستهدف السوق المصري الدار ليست الشركة الوحيدة التي دخلت السوق المصري. على سبيل المثال، إعمار، وهي أكبر شركة تطوير عقاري في دبي وتابعة للحكومة أيضًا، تعمل بالفعل على مشاريع ضخمة داخل مصر. هذا الاتجاه يعكس أن دول الخليج تعتبر مصر وجهة استراتيجية للاستثمار العقاري. لماذا مصر؟ أكبر سوق في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا (MENA) مع عدد سكان يتجاوز 100 مليون نسمة، تُعد مصر أكبر دولة في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا (MENA). تتميز منطقة MENA بوحدة اللغة (العربية) والثقافة (الإسلامية)، ويُتوقع أن يرتفع عدد سكانها من 550 مليون إلى أكثر من 800 مليون. وتظل مصر في قلب هذا السوق. عوامل الجذب الرئيسية: عدد سكاني شاب ومتزايد استثمارات حكومية نشطة في البنية التحتية مشاريع عملاقة مثل العاصمة الإدارية الجديدة تسارع تدفق الاستثمارات الأجنبية لا تقتصر الاستثمارات الأجنبية على شركات التطوير العقاري، بل تشمل أيضًا البنوك والحكومات الخليجية. هذا الشهر، قام نائب حاكم إمارة الشارقة بزيارة رسمية إلى العاصمة الإدارية الجديدة في مصر، بهدف تعزيز العلاقات الثنائية. تؤكد هذه الزيارة أن مصر أصبحت مركزًا رئيسيًا لتدفق الاستثمارات الخارجية. الخلاصة: مصر هي المحور الاستراتيجي للمنطقة مع عدد سكان ضخم، ونمو في البنية التحتية، واهتمام متزايد من المستثمرين، فإن سوق العقارات المصري يزداد قوة في منطقة MENA. للمستثمرين الذين يبحثون عن فرص مستدامة في الأسواق الناشئة، فإن فهم الأهمية الاستراتيجية لمصر أصبح أكثر أهمية من أي وقت مضى.