海外投資不動産コラム - ジョージア

不動産投資と滞在権の関係が変わる ジョージアではこれまで、不動産投資を通じて比較的取得しやすい滞在資格が注目を集めてきました。 一定額以上の不動産を取得することで、居住許可の取得や更新が可能となる制度は、投資家にとって大きな魅力のひとつでした。 しかし、2026年3月からこの制度に関する変更が施行される予定です。これは単なる条件調整ではなく、不動産と滞在資格の関係を再定義する動きと見ることができます。 これまでの制度の特徴 従来の制度では、一定の評価額を満たす不動産を所有することで、投資家向けの滞在許可を申請できる仕組みが整っていました。 そのため、 ・実需としての居住目的・資産保有目的・将来的な値上がり期待 など、さまざまな動機の投資家が市場に参入してきました。 不動産取得が「資産」と「滞在資格」の両方を兼ねる手段になっていた点が特徴です。 2026年3月施行の変更ポイント 今回の制度変更では、主に以下のような方向性が示されています。 ・評価基準や最低投資額の見直し・滞在更新要件の厳格化・実質的な居住実態の確認強化・制度の乱用防止 つまり、「形だけの投資」による滞在取得を抑制し、実態を伴う投資・居住へと制度を調整する流れと理解できます。 投資家に与える影響 この変更により、不動産投資を通じて滞在資格を取得しようと考えている人は、より慎重な設計が求められます。 特に重要なのは、 ・取得物件の評価額が基準を満たすか・将来的な評価見直しリスク・更新時の要件をクリアできるか・居住実態との整合性 といった点です。 単に物件を購入すれば自動的に安定した滞在が保証される、という構図ではなくなりつつあります。 不動産市場への波及効果 制度変更は、不動産市場にも一定の影響を与える可能性があります。 ・最低投資額付近の物件需要の変化・価格帯の二極化・投資目的から実需重視へのシフト 滞在資格目的の投資が一定程度整理されることで、市場はより実質的な需要に基づく構造へ移行する可能性があります。 まとめ：制度に依存しない投資設計へ 2026年3月の制度変更は、ジョージア不動産投資の在り方を見直すきっかけになります。 重要なのは、「滞在資格が取れるから買う」のではなく、資産価値・運用可能性・将来性を総合的に判断することです。 制度は変わりますが、市場そのものが消えるわけではありません。 むしろ、制度を前提に冷静に設計できる投資家こそが、次のフェーズで優位に立つことになるでしょう。

ジョージア入国制度が次の段階へ これまでジョージアは、多くの国籍に対して比較的寛容な入国制度を採用してきました。観光・短期滞在だけでなく、中長期滞在者にとっても柔軟性の高い制度が特徴でした。 しかし2026年から、入国ルールに関する新たな制度変更が予定されています。これは単なる細かな調整ではなく、入国管理の考え方そのものの整理とも言える動きです。 変更の背景にあるもの 近年のジョージアでは、外国人滞在者の増加や国際的な人の移動の活発化を背景に、入国・滞在実態の把握をより明確にする必要性が高まっていました。 ・長期滞在者の増加・実質的な居住と観光の境界の曖昧化・労働・事業活動との関係整理 こうした要素が重なり、制度をより整合的に運用するための見直しが進められています。 具体的に何が変わるのか 2026年以降、主に次の点が意識されるようになります。 ・滞在目的の明確化・入国回数や滞在日数の管理強化・長期滞在者への適切なビザ取得の促進・制度と実態の整合性確保 従来の「比較的自由な出入り」から、目的に応じた区分管理へ移行する流れと理解するのが適切でしょう。 「今まで通り」は通用するのか これまで、ビザなし滞在や出入国の繰り返しで実質的に長期滞在していたケースもありました。 しかし今後は、・観光目的なのか・居住に近い形なのか・事業・就労に関連する活動なのか といった点がより重視される可能性があります。 制度が明確になることで、曖昧な立場での滞在は難しくなると考えるべきでしょう。 影響を受けやすい人とは 特に注意が必要なのは、次のような立場の人です。 ・長期滞在を繰り返している外国人・リモートワークを行っている人・事業活動を行っているが正式ビザを取得していない人 これらに該当する場合、2026年以降の制度に合わせた準備が不可欠になります。 まとめ：制度変更は「排除」ではなく「整理」 今回の入国ルール変更は、外国人を締め出すことが目的ではありません。 むしろ、滞在目的と制度を一致させ、より透明で管理された枠組みに移行する動きと見るべきです。 ジョージアでの長期滞在や事業を検討している人にとっては、これを機に、自分の立場を制度に沿って整理することが重要になります。 2026年は、ジョージアにおける外国人滞在の在り方が、次のフェーズへ進む節目となるでしょう。

「口座は作れたのに使いづらい」という声 ジョージアで銀行口座を開設した外国人の中には、「口座自体は問題なく作れたが、デビットカードの使い勝手に戸惑った」という声を上げる人が少なくありません。 特に、非居住者の立場で口座を持つ場合、カード利用をめぐる制限や想定外のトラブルに直面するケースがあります。 非居住者に起こりやすいデビットカードの問題 ジョージア銀行のデビットカードで、非居住者が直面しやすいのは次のような点です。 ・海外オンライン決済が通らない・利用地域や金額に制限がかかる・突然カードが停止される・本人確認の追加要求が頻発する これらは不具合というより、コンプライアンスとリスク管理の結果として起こるものです。 なぜ非居住者は制限されやすいのか 銀行側から見ると、非居住者口座は居住者口座に比べて以下の点でリスクが高いと判断されがちです。 ・居住実態の把握が難しい・取引目的が見えにくい・国際送金やカード不正利用のリスク そのため、カード利用に関しては、最初から慎重な制限設定が行われる傾向があります。 「口座開設ができた＝自由に使える」と考えると、ここでギャップが生じます。 実務で気をつけたいポイント ジョージアのデビットカードを非居住者として使う場合、次の点を意識しておくとトラブルを減らしやすくなります。 ・カードの利用地域設定を事前に確認する・高額決済や連続利用を避ける・取引目的を説明できるようにしておく・複数の決済手段を併用する 特に、「メインカード」として依存しすぎない設計が重要です。 デビットカードは万能ではない ジョージア銀行のデビットカードは、現地生活や基本的な決済には十分使えます。 しかし、海外EC、サブスクリプション、頻繁な国際利用などでは、制約を感じる場面も少なくありません。 これはジョージア特有というより、非居住者口座全般に共通する性質とも言えます。 まとめ：前提を理解すれば大きな問題にはならない ジョージア銀行のデビットカード問題は、制度や立場を理解せずに使おうとすることで顕在化します。 非居住者である以上、一定の制限があることを前提にし、用途を分けて使うことが現実的な対応です。 「使えないカード」ではなく、「使いどころを選ぶカード」として捉えることで、無用なストレスを避けることができるでしょう。

「ジョージアは税金が安い」という認識の裏側 ジョージアは、法人税や個人所得税の制度がシンプルで、「税制が軽い国」というイメージを持たれがちです。 確かに、一定の条件下では税務上のメリットを享受しやすい国であることは事実です。しかし、その一方で見落とされやすいのが VAT（付加価値税） の存在です。 ジョージアのVAT制度の基本 ジョージアのVATは、一定の売上規模を超える事業者に対して課される間接税です。対象となる取引では、商品やサービスの価格にVATが上乗せされ、事業者はそれを徴収・申告・納税する立場になります。 ポイントは、VATが「利益」ではなく、売上取引そのものにかかる税であるという点です。この仕組みを理解していないと、想定外の税負担が生じる可能性があります。 なぜVATが問題になりやすいのか ジョージアでVATが問題になりやすい理由は、「税金が安い国」という先入観とのギャップにあります。 ・法人税が軽い・制度がシンプル・起業しやすい といった印象から、間接税まで十分に考慮せず事業を始めてしまうケースが少なくありません。 その結果、「利益は出ていないのにVATだけが発生する」といった事態に直面することもあります。 VAT登録が意味する実務上の変化 VAT登録を行うと、事業運営には次のような変化が生じます。 ・請求書や会計処理の厳格化・価格設定への影響・顧客（B2B／B2C）による負担感の違い・キャッシュフローへの影響 特に、海外向けビジネスやデジタルサービス、不動産・観光関連などでは、VATの影響が顕在化しやすい傾向があります。 「安い国」かどうかは業種次第 ジョージアが本当に「税金が安い国」かどうかは、業種・取引内容・顧客構成によって大きく変わります。 ・VATの対象外、または軽微な業種・国外取引が中心のビジネス であれば、税制メリットを活かしやすいでしょう。 一方で、国内向け取引が多い業種では、VATが事業収益を左右する重要な要素になります。 まとめ：VATを理解せずに始めるリスク ジョージアの税制は、確かに魅力的な側面を持っています。しかし、「税金が安い」という言葉だけを信じて進むのは危険です。 特にVATは、事業規模が拡大するほど無視できなくなる税です。 重要なのは、税率の高低ではなく、自分のビジネスモデルにVATがどう影響するのかを事前に理解すること。 それが、ジョージアで事業を行ううえでの最大のリスク回避策と言えるでしょう。

「インフレ率が高い国」というイメージ ジョージアについて調べると、インフレ率が比較的高い、あるいは不安定だという印象を持つ人は少なくありません。 確かに、数字だけを見れば、先進国と比べて変動幅が大きく見える時期もあります。しかし、この数値をそのまま生活実感や投資判断に当てはめるのは危険です。 インフレ率は「平均値」にすぎない インフレ率とは、さまざまな物価の変動を平均化した指標です。 ジョージアの場合、・輸入物価・エネルギー価格・食料品 といった外部要因の影響を受けやすい項目が、インフレ率を大きく押し上げることがあります。 一方で、家賃やサービス価格など、日常的な支出が必ずしも同じペースで上がっているとは限りません。 通貨とインフレの関係 ジョージアのインフレを理解するうえで欠かせないのが、通貨ラリ（GEL）との関係です。 通貨が変動すれば、輸入品価格が上下し、それがインフレ率に反映されます。 これは必ずしも「国内経済が不安定」という意味ではなく、小規模・開放経済に共通する特徴とも言えます。 なぜ体感インフレと数字がズレるのか ジョージアでは、「インフレ率が高い割に、生活コストはそこまで上がっていない」と感じる外国人も少なくありません。 その理由としては、・もともとの物価水準が低い・人件費やサービス価格が緩やか・価格調整が段階的 といった点が挙げられます。 つまり、インフレ率の数字だけで、生活のしやすさを判断するのは適切ではありません。 投資・資産運用での見方 インフレ率は、投資判断において重要な指標ではありますが、それ単体で結論を出すべきものではありません。 ・金利水準との関係・通貨の安定性・実需の有無 これらをセットで見ることで、ジョージア経済の立ち位置が見えてきます。 特に、高金利とインフレは表裏一体であり、どちらか一方だけを見ると誤解が生じやすい点に注意が必要です。 まとめ：インフレ率は「背景込み」で読む ジョージアのインフレ率は、確かに先進国と比べれば高く見えることがあります。 しかし重要なのは、その数字が何によって動いているのかを理解することです。 平均値としてのインフレ率と、実際の生活や投資環境は必ずしも一致しません。 数字を恐れるのではなく、背景を読み解くことで、ジョージア経済をより立体的に捉えることができるでしょう。

「年利10％」という数字が目を引く理由 ジョージアの銀行定期預金について調べると、「年利10％前後」という数字が目に入ることがあります。 低金利が当たり前になった世界の中で、この水準は非常に魅力的に映ります。しかし、この数字だけを切り取って判断すると、実態を見誤る可能性があります。 金利は本当に10％なのか まず前提として、ジョージアの定期預金金利が高水準なのは事実です。 ただし、その多くはジョージア通貨（ラリ）建て預金で提示されている金利です。 ・米ドル建て・ユーロ建て の定期預金と比べると、金利水準は大きく異なります。つまり、「10％」という数字は、通貨条件込みの数字であることを理解する必要があります。 為替リスクを無視すると見える錯覚 高金利とセットで必ず考えなければならないのが、為替リスクです。 ラリ建てで10％の利息が付いても、預入期間中に通貨価値が下落すれば、外貨ベース・円ベースでは利回りが相殺される可能性があります。 ・金利だけを見ればプラス・為替を含めると実質横ばい、あるいはマイナス こうしたケースは、決して珍しくありません。 なぜラリ建て金利は高いのか 高金利には、必ず理由があります。 ジョージアに限らず、新興国や小規模経済圏では、通貨の安定性やインフレリスクを織り込む形で、金利が高めに設定される傾向があります。 これは「お得」というより、リスクに対する補償としての金利と捉える方が適切です。 実務的に考えるべき視点 ジョージア定期預金を検討する際には、次のような整理が欠かせません。 ・どの通貨建てで預けるのか・金利と為替、どちらの変動が大きいか・短期か中長期か・資産全体の中での位置づけ 高金利＝高リターンではなく、高金利＝高変動要素を含むという前提で考える必要があります。 「向いている人」と「向いていない人」 ジョージアの高金利預金は、すべての人に向いている商品ではありません。 ・為替変動を許容できる人・分散投資の一部として使う人・短期の値動きに一喜一憂しない人 こうした条件に当てはまる場合に、初めて検討対象になります。 逆に、元本の安定性を最優先する場合には、慎重な判断が必要でしょう。 まとめ：10％という数字をどう見るか ジョージアの定期預金金利が高いのは事実ですが、それは「無条件に有利」という意味ではありません。 重要なのは、金利・通貨・期間・自分の目的をセットで考えることです。 10％という数字に期待を寄せる前に、その数字がどの条件で成り立っているのかを理解すること。それが、後悔しない資産運用につながります。

「高金利・非課税」というイメージの正体 ジョージアの銀行定期預金は、「高金利」「非課税」という言葉とともに語られることが少なくありません。 確かに、表面的に見るとジョージアの銀行金利は他国と比べて高水準であり、現地制度だけを切り取れば、税務上の取り扱いがシンプルに見える側面もあります。 しかし、CRS（共通報告基準）が前提となった現在、このイメージをそのまま信じるのは危険です。 ジョージア国内での課税関係 まず整理すべきは、「どこで課税されるのか」という視点です。 ジョージア国内の制度上、銀行預金の利息に対する扱いは比較的シンプルで、外国人にとっても分かりやすい仕組みになっています。 そのため、「ジョージアでは非課税」と説明されることがありますが、これはあくまでジョージア国内での話に限られます。 CRS後に重要になるのは「税務居住地」 CRSが導入された現在、最も重要なのは、自分がどの国の税務居住者なのかという点です。 銀行は口座名義人の税務居住地を確認し、該当する国の税務当局に口座情報を報告します。 つまり、・ジョージアで口座を持っているか・ジョージアの銀行に預けているか よりも、どの国に税務上の義務があるかが決定的に重要になります。 「非課税」と誤解されやすい理由 ジョージア定期預金が非課税だと誤解されやすい背景には、次のような要因があります。 ・現地課税が軽い、または簡素・日本などと比べて制度説明が少ない・CRS以前の情報がそのまま流通している しかし、CRS後は「情報が出るかどうか」ではなく、**「どう申告・整理すべきか」**が問われる時代です。 非課税という言葉だけで判断するのは、実務上かなりリスクがあります。 実務で意識すべき現実的な整理 ジョージアの定期預金を利用する場合、次のような整理が不可欠です。 ・自分の税務居住地を明確にする・利息収入がどの国で課税対象になるか把握する・CRS報告を前提に、説明できる形で運用する これらを押さえていれば、ジョージアの高金利というメリットを、無用なトラブルなく活かすことができます。 まとめ：「非課税」よりも大切な視点 ジョージア銀行の定期預金は、確かに魅力的な金利水準を提供しています。 しかし、CRS時代において重要なのは、「非課税かどうか」という単純な話ではありません。 どの国の税務ルールに基づき、どう整理されるのか。 この視点を持たずに運用することこそが、最大のリスクになると言えるでしょう。

ジョージアを代表する山岳リゾートの進化 ジョージア北部に位置するグダウリは、コーカサス山脈の雄大な自然に囲まれたスキーリゾートとして知られています。その中でも近年、特に注目を集めてきたのが「Newグダウリ」です。 従来のグダウリ中心部とは異なり、Newグダウリは計画的なリゾート開発エリアとして整備され、宿泊・商業・レジャーが集約された新しい山岳リゾートとして成長してきました。 Newグダウリが「最大級」と言われる理由 Newグダウリがジョージア最大級と称される背景には、スケール感のある開発があります。 ・複数の大型宿泊施設とコンドミニアム・スキーイン／スキーアウト可能な立地・レストランやカフェ、商業施設の集積・観光客向けインフラの一体整備 これらが一体となり、単なるスキー場ではなく、滞在型リゾートとしての性格を強めています。 観光拠点としての魅力 Newグダウリの魅力は、冬のスキーシーズンだけに限定されません。 夏季にはトレッキングや自然観光、長期滞在型の避暑地としての需要もあり、通年利用を前提としたリゾートとして位置づけられています。 また、首都トビリシからのアクセスの良さも、国内外の観光客を引き寄せる大きな要因となっています。 不動産・投資の視点で見たNewグダウリ Newグダウリは観光地であると同時に、不動産投資の対象としても注目を集めてきました。 ・観光需要に支えられた宿泊ニーズ・比較的手頃な価格帯からの参入・海外投資家の参入余地 こうした条件が揃い、開発初期には急速な価格上昇も見られました。 一方で、開発が進んだ現在では、「どの物件を、どう使うか」という選別の視点がより重要になっています。 成長期を経た今、見えてくる課題 急速な開発の裏側で、Newグダウリは次の段階に差し掛かっています。 ・供給量の増加・物件ごとの品質差・管理・運営体制の差 これらにより、市場は一様ではなくなりつつあります。 今後は、立地・運営・実需の有無が、評価を大きく分けるポイントになるでしょう。 まとめ：Newグダウリは「成熟フェーズ」へ Newグダウリは、ジョージアを代表する山岳リゾートとして急成長を遂げてきました。 現在は、拡大一辺倒の段階を越え、「どのようなリゾートとして定着していくのか」が問われる成熟フェーズに入っています。 観光地として、そして投資対象として、Newグダウリを理解するには、規模だけでなく中身を見る視点が欠かせない時期に来ていると言えるでしょう。

注目を集める Newグダウリの現在地 ジョージアを代表する山岳リゾートであるグダウリ。その中でも近年集中的に開発が進んできた「Newグダウリ」は、投資・観光の両面で注目を集めてきました。 一方で、急速な開発と外部環境の変化が重なり、「価格は調整局面に入ったのではないか」「需要は一巡したのではないか」といった声が聞かれるようになったのも事実です。 では実際に、Newグダウリは底打ちしたのでしょうか。 観光客数に見られる変化 Newグダウリの動向を考えるうえで、まず確認すべきなのが観光客数です。 近年は、・冬季スキーシーズンの来訪者数・周辺国からの短期滞在客・長期滞在型の外国人 といった層が再び増えつつあり、観光面では一定の回復傾向が見られます。 特に、以前は限定的だったオフシーズンの利用が徐々に広がっている点は、単なる一過性のブームではない可能性を示しています。 宿泊需要が示す「実需」の存在 不動産や観光地の回復を判断する際、価格以上に重要なのが宿泊需要の中身です。 Newグダウリでは、・短期滞在向け宿泊・中期滞在のリモートワーカー・家族単位の長期滞在 といった複数の需要が重なり始めています。 これは、単なる投資目的の保有ではなく、実際に使われるエリアへと性格が変わりつつあることを示す動きと言えるでしょう。 「底打ち」を判断するうえでの注意点 ただし、「底打ちした」と断言するには慎重さも必要です。 ・物件ごとの立地差・管理状況や運営体制・価格帯による需要の偏り これらによって、回復の度合いには大きな差があります。 エリア全体が一斉に反転するというより、条件の良い物件・運用しやすい物件から順に評価が戻っていく局面と捉える方が現実的でしょう。 投資視点で見る Newグダウリ 投資の観点から見ると、現在の Newグダウリは「勢いで買う市場」ではありません。 むしろ、・実需があるか・通年利用の可能性があるか・管理・運営が現実的か といった点を冷静に見極める段階に入っています。 価格調整を経た今だからこそ、中長期視点で選別する余地が生まれているとも言えます。 まとめ：回復は始まっているが、選別の時代へ Newグダウリは、急成長期を経て、「量」から「質」へとフェーズが移りつつあります。 観光客数や宿泊需要を見る限り、底割れではなく、緩やかな回復の初期段階と捉えることができるでしょう。 今後は、どこが回復し、どこが取り残されるのか。その見極めが、これまで以上に重要になる局面に入っています。

「口座開設」より難しいのは「口座維持」 海外銀行口座について語られる際、多くの場合は「開設できるかどうか」に注目が集まります。しかし実務の現場で本当に難しいのは、開設後に問題なく使い続けられるかどうかです。 特に近年は、国際的なマネーロンダリング対策やコンプライアンス強化の流れを受け、海外銀行口座は「作って終わり」ではなく、「継続的な管理」が前提となっています。 ジョージア銀行が注目されてきた理由 ジョージアは、比較的開かれた金融制度と柔軟な銀行対応により、外国人にとって利用しやすい銀行口座環境を提供してきました。 ・英語対応が可能・オンラインバンキングの利便性・国際送金への対応力・外国人でも口座開設が可能 こうした特徴から、投資家や事業者、海外居住者に選ばれてきた経緯があります。 長期運用で見えてくる「本当の難所」 8年以上にわたって銀行口座をサポートしてきた実務経験から見えてくるのは、問題が起きやすいのは開設時ではなく、その後だという現実です。 ・定期的な書類更新・取引内容の説明要求・送金理由や資金源の確認・利用実態と口座目的の整合性 これらに適切に対応できない場合、口座凍結や取引制限といった事態につながる可能性があります。 「完全対応」とは何を意味するのか 長期サポートにおいて重要なのは、単なる翻訳や手続き代行ではありません。 ・銀行側の視点を理解すること・口座の利用目的を一貫して説明できること・取引履歴と事業実態を結びつけること・国際的な規制動向を踏まえて行動すること こうした点を総合的に管理してはじめて、「問題なく使い続けられる口座」になります。 これが、実務における「完全対応」の本質です。 海外口座を持つ人が意識すべき視点 海外銀行口座は、便利なツールである一方、リスク管理が欠かせません。 ・なぜこの国で口座を持つのか・どのような取引を想定しているのか・将来も説明可能な形で使えているか これらを常に意識していないと、「突然使えなくなる」という事態に直面することもあり得ます。 まとめ：長く使える口座こそが価値になる ジョージア銀行口座の価値は、「開設のしやすさ」だけでは測れません。本当に重要なのは、数年、そして10年単位で安定して使えるかどうかです。 海外金融環境が厳しさを増す中で、長期視点での口座運用と実務対応こそが、資産管理の成否を分ける時代に入っています。