海外投資不動産コラム - ジョージア

ジョージアの銀行はマルチカレンシー 弊社でご紹介をしているジョージアの銀行口座開設ですが参照：ジョージアの銀行口座開設口座開設をするとまずは、スタンダードの形で・ラリ（ジョージアの通貨）・アメリカドル・ユーロ・英ポンドの４つのアカウントが準備されます。しかし、ここに追加で『外貨アカウント』を開設できます。開設できる外貨が下記になります。・ロシアルーブル・スイスフラン・トルコリラ・フリヴニャ （ウクライナの通貨）・カナダドル・アゼルバイジャンマナト・ドラム（アルメニアの通貨）・テンゲ（カザフスタンの通貨）・スウェーデンクローナ・ノルウェー・クローネ・デンマーク・クローネ・オーストラリアドル・日本円・ディルハム（ドバイの通貨）・シェケル（イスラエルの通貨）・チェコ・コルナ・ブルガリアレフ ・中国元・ルーマニアレウ ・モルドバレウ ・ニュージーランドドル・ベラルーシルーブル・インドルピー・クウェート・ディナール・フォリント（ハンガリー通貨）・南アフリカランド・シンガポールドル・香港ドル・韓国ウォン・カタールリヤル・サウジアラビアリヤル・バーレーンディナール・マレーシアリンギット・ヨルダンディナール・タイバーツ・インドネシアルピア・フィリピンペソ・ベトナムドン・パキスタンルピー・モロッコディルハム・メキシコペソメジャーな通貨から、そんな通貨まで？と思うくらい、幅広い種類の外貨アカウントが開設可能です。 外貨アカウントのメリット 海外投資をする際にたまに起こる問題として『海外で稼いだ外貨の受け取り口座』の問題です。例えばドバイの不動産はドバイの通貨ディルハムで取引がされるわけですが不動産の売却益や家賃収入などでディルハムを受け取る際に手持ちの銀行口座で『ディルハムを受け取る口座』がなければディルハムを他の外貨に（受け取れる通貨）両替をして送金をかけないといけないわけです。もちろん、それを望んでいる場合もありますがもし、為替の関係でディルハムのまま持っておきたいと思った場合はこのジョージアのような口座がとても便利となるわけです。

EUは拡大するのか？ ウクライナとロシアの戦争が長期化する一方で、EUはこれに対抗すべく『EUの拡大』を模索していました。そこにここぞとばかりに名乗りを上げたのが『ジョージア』でした。ジョージアは、兼ねてから『EUへ加盟』を模索しておりこのロシアウクライナ戦争でチャンスと見るや、すぐにEU加盟を申請しました。そんな中、2023年9月29日欧州委員会は数週間以内に『EUは拡大に関する【新たな考え方】を提示する』と述べました。引用：georgiatodayより そして、ジョージアの首相はこれに対してジョージアの・実施された改革・達成された進歩・困難な地政学的状況これらを考慮するとジョージアはEU候補の地位に値すると。引用：georgiatodayよりおそらく、今月中にははっきりすると思いますがジョージアの悲願でもあった『EU加盟』が前進するようであれば、ジョージア経済にとって大きな転換点となるのは間違いないです。 もしジョージアがEU加盟をすると何が変わる？ EUへの加盟は、そんなに簡単ではないので私はすぐにジョージアがEUに加盟できるとは思ってはいないですがそれでも、もしジョージアがEUに加盟するとなればどうなるのか？・ジョージアは通貨ラリ→ユーロに切り替え・EUへの行き来が自由になる・EUの法律を遵守しなければならないと、大きな所で言えばこんな所です。このことがジョージアにとってメリットがあるのか？と言えば私は大きなメリットはないと思っていますがただ、ジョージアの場合在留許可の取得がしやすくかつ、在留許可を取得してから永住権さらに、市民権を取得するまでは比較的取得しやすいと言うこともあるのでEUに住みたい人々がジョージアに流入はしてくると見ています。そうなれば、不動産価格は大きな影響が出る可能性があります。

過去最高が1ラリ66円 過去10年間のジョージアの通貨ラリと日本円のチャートが下記です。 参照： XEより 過去10年間でもっともラリが高かった時が１ラリ66円。2021年以降、一貫してラリ高が続いており直近では１ラリ55円を超える所まで来ました。これは8年ぶりのラリ高円安と言う水準です。 ラリ高は要注意！分散は必要！！ ５年前、私達は『 通貨の世界は何があるか分からないので分散は必要。円だけ持っているのは危険 』 と言うことをお伝えしてきました。 私達のクライアント様はそれを信じてジョージアの銀行口座を開けていましたが 多くの日本人は 『 円は最強！ 』『 １ドル120円を超えることはない！ 』『 世界一の外貨準備高がある国だから円安になることはない！ 』 などと言っていました。 しかし、現状はどうでしょうか？ 直近のレートは１ドル146円を超えています！ 結果論ではありますがジョージアの銀行で外貨預金しておいて良かったですよね？と言う話なわけです。 しかし、これはジョージアにも同じことが言えます。 今は、ジョージアの通貨が高いですが5年後は、どうなっているか？分かりません。 なので、ラリ高で自身のポートフォリオの割合が『 ラリが多い 』 と言う状況なのであれば 『 リバランス 』 と言ってポートフォリオを調整する必要があります。 ラリも将来は暴落する可能性はあるので（ どの通貨もその可能性はあります ）偏ったポートフォリオではなくバランスの良いポートフォリオにする必要性がありますよ！と言うことです。 このまま右肩上がりで、ラリが上がり続けると言うことはありません。高くなっている時こそ要注意です！！

無法地帯だったジョージア 昨年まで、ジョージアでは『 仮想通貨に対する規制 』 と言うのは政府としては （ 銀行は別です ）一切ありませんでした。 そして、この状態を『 ジョージアは仮想通貨天国 』 と勘違いしていた人達がいますがそれは大きな間違いです。 『 規制がない 』 と言うのは『 ルールが設定されていない 』 と言うだけでそれは、政府としては『 仮想通貨を肯定もしていなければ、否定もしていない 』つまり 『 どっちでもない 』 と言う意味なのです。 また、政府の規制の話と銀行の話は別問題で銀行は銀行で 『 マネーロンダリング規制 』 に絡めて 『 仮想通貨関係の入金を制限 』 していたので（ それは今でもですが ） ジョージアはけして『 仮想通貨天国 』 と言う国ではないのです。 とは言っても、仮想通貨に関する法律がなかったのも事実で 『 無法地帯化 』 はしていましたがそんなジョージアでも仮想通貨が今年 『 法整備 』 がされました。 ジョージアのライセンス 現在のジョージアの法律では仮想通貨のビジネスをするためには『 中央銀行に登録 』 が必要となっており要件としては ・ 登録料5000GEL・ 事業の説明・ 資金源の説明・ 株主の説明などとなっています。比較的簡単にも思えますが・・・ ただ、ジョージアの中央銀行絡みのライセンスは取得がとんでもなくハードルが高いので（ 要件に書いてない書類を後から要求されることはザラです。 ）実際には簡単には取得ができないような気がします。 また、問題はいつも言っているように『 銀行 』 です！！ 法整備がされていると言うことと『 銀行が入出金を受けてくれるか？ 』 は全く別問題なので ここに関してはかなり厳しいと見ています。 なぜなら『 ライセンスがある ＝ マネロン対策ができている 』にならないからです。 もやは銀行にとって『 仮想通貨 ＝ マネロン 』 と言う存在になっており銀行にとっては 『 仮想通貨は悪 』 なのです。 ジョージアで仮想通貨が法整備されたからと言っても銀行の問題がクリアにならない限りビジネスとしては非常に難しい環境だと考えています。

ジョージアの銀行からエジプトの証券口座へ送金可能です！ 現在、弊社の『 エジプト証券口座 』 はすでに開設済みで、現在ご案内をするのに細かい調整をしている最中です。 そんな中で、実験をしておきたかったのは 『 ジョージアの銀行口座からエジプトの証券口座への送金 』 です。 弊社では多くのクライアント様でジョージアの銀行で定期預金を組んでいるので そのお金を『 エジプトの証券口座へ切り替えたい 』と考えた時、 『 ジョージアの銀行口座からエジプトの証券口座へ送金 』 できるのが、もっとも合理的です。 そして実験の結果は？『 問題なく送金できました！ 』 狙うはエジプトの上場債券 私達がエジプトに来たから２年が経過をしました。その間、追い求め続けてきたのが『 エジプトの証券口座 』 でした。エジプトに住んでいたら証券口座も銀行口座も簡単に開設できますが『 非居住者 』 となると非常にハードルが高く、もはや開設するのは不可能と言うレベルです。しかし、今回は『 非居住者でもエジプトに渡航せず完全郵送で証券口座の開設 』 が可能になりました！エジプトの証券取引所ではエジプト国債から社債まで幅広い債券が上場しており自由に売買が可能です。また、クーポン（金利）は年間で 13% から 16% くらいはザラにあり、さらにエジプトの通貨が今かなり安いと言うことを考えるとジョージアの銀行からエジプトの債券へ切り替えるのは、かなりベストタイミングだと思っています。今回、エジプトの証券口座は① オンラインサロンメンバー様② 弊社のクライアント様（ オンラインサロンメンバーではない方 ）③ 一般公開と言う順番で公開をしていく予定です。証券口座の開設費用も① → ② → ③ となるにつれかなり上げていく予定となりますので早めに申し込みを頂ければと思います。まずは、勉強会終了後にオンラインサロンメンバー様限定にご案内を開始させて頂きます。 参照：エジプト証券口座勉強会【サロンメンバー様限定】！！エジプトの証券口座を募集開始します！！

一人当たりのGDPはいくら？ まずは、下記の表をご覧ください。 参照：世界経済のネタ帳より 今まで、ジョージアの一人当たりのGDPはなかなか 5,000USD を超えることがなかったのですが2022年は 6,670.73USD2023年は 7,600USD になる予測です。この一人当たりのGDPは不動産投資をする上でも、非常に重要な指標になってきます。 一人当たりのGDPの変化で消費の変化も読み取れる 現在の新興国は都市部と農村部ではかなり開き （ 一人当たりのGDPの ） があるので、都市部と農村部は切り離して考える必要がありますが 基本的には、どの国においても一人当たりのGDPで消費の変化を読み取ることができます。 一人当たりのGDPが 1万ドル を超えてくるとハイブランドの消費が伸び始め 2万ドル を超えてくると不動産バブルが崩壊し 3万ドル を超えてくると多くの国民が海外旅行に行き始めます。 日本で言えば一人当たりのGDPが 70年代は１万ドルでしたし80年代が２万ドル、90年代が３万ドルでした。 そして、まさに今中国の不動産バブルが崩壊しようとしていますが 中国の一人当たりのGDPは都市部では２万ドル超えています。（ 農村部がかなり低いので、国全体では２万ドル以下です。） つまり不動産価格が上がっていくためには一人当たりのGDPが伸びていき国民の給料が上がり、それが不動産市場に流れていくことが必要だと言うことです。 不動産価格の未来を予測する際にこの 『 一人当たりのGDP 』 の指標はとても重要になります。

高まる緊張感！ドル崩壊へどうするべきか？ ここ最近、何度もお伝えさせて頂いていますが『 緊張感が高まってきている 』 のがBRICSが作ろうとしている『 BRICS新通貨 』 です。 これは、過去にブログでもお伝えさせて頂いた通り『 BRICS新通貨 』 が発行されると決まった事実はなく 来月（ 2023年8月 ）開催される『 BRICS首脳会談 』 で発行するのか？しないのか？を議論する1つのテーマーになっています。 なので 『 BRICS新通貨 』 が発行されない可能性も全然あり得るわけですが それでも、連日報道される内容は（ 日本では全く報道されていません ） 『 BRICS新通貨は金を担保にした金本位制と言う形で発行される 』 可能性が高まっており、もしそれが実現すればアメリカドルは弱体化し最悪はアメリカドルの崩壊もあり得ることとなります。 そのため、私達はこの未来の 『 不安要素 』 に対して何かしらの保険をかけておくべきと考えています。 ジョージアの銀行口座を活用されている方の中にはジョージアの通貨ラリで定期預金を組みその定期預金から受け取れる金利ラリをドルに両替して、ドルの定期預金を組んでいる！ と言う投資家様が多いと思います。 そのため、ドルをたくさん持っている人も多いと思いますがドルが崩壊するとなれば必然的にドルと相対している通貨が上昇するため英ポンドやユーロなどを持っておくのもありだと思いますし 『 BRICS新通貨 』 が金を担保にする可能性があるので必然的に金価格が上がる可能性も高いわけです。 そのため、保険として考えるのであればドルの一部を金にしておくのも良いと思います。 ジョージアの証券口座から金のETHは購入可能！ ジョージアの銀行口座の中にあるドルを金にしたいと思った場合一番簡単な方法はジョージアの銀行口座内で金にしてしまうことです。 その方法はあります。 まず① ジョージアの銀行口座内にある証券口座を開設する。② 証券口座にドルを移動させる （ アプリで簡単にできます ）③ abrdn Gold ETF Trustを購入する たったこれだけです。 abrdn Gold ETF Trustはトラストの運営経費を差し引いた金地金の価格のパフォーマンスを株式に反映しています。 つまり、abrdn Gold ETF Trustの株式を購入することで『 間接的に金地金を持つことができますよ 』 と言うことです。 ただ、注意もあります。 まず 『 BRICS新通貨 』 は発行されると決定したわけではないと言うこと。 『 BRICS新通貨 』 が発行されたとしてもアメリカドルが崩壊するとは限らないと言うこと。 過去に前例がないことなので何が起こるか？予測が非常に難しいと言うこと。 これらを考えた時、手持ちのドルを全振りして金にすると言うことはあまり良い方法とは言えません。 あくまで保険と言うことを考えれば手持ちのドルの 30% から 50% くらいをドル以外の何か？ （ 英国ポンドやユーロ、金など ）にしておいて頂くのが良いと思っています。

世界的に強まるマネロン及びテロ資金対策 ひと昔前までは『 銀行口座の中に入っているお金を世界中のATMからガンガン引き出す 』と言うことが、当たり前の時代がありました。 その時代は１回の引き出し上限額が40万円以上と言うこともザラな時代でしたが しかし、このことをもはや過去の話であり私達は新しい時代に対応すべく『 頭を作りかえる必要 』 があります。 今、世界中の銀行で何が起きているのか？ それは、徹底した『 マネロン及びテロ資金対策 』 です。 例えば、下記の行為。 『 ジョージアの銀行口座に入っている100万円を日本のATMで現金で引き出す 』 この行為、ひと昔前までなら全然OKでした。 しかし今は違います。この行為を銀行は 『 マネロンの可能性あり！ 』と判断し、銀行口座をロックしてきます。 なぜ、これが 『 マネロンの可能性があり 』 と判断されるのか？ ATMから引き出されたお金はどこに行くのでしょうか？また、どのように使われるのでしょうか？ 例えばAさんが、Bさんのジョージアの銀行口座にお金を送金し、Bさんは日本のATMでお金を引き出し、現金でBさんからAさんに渡した場合、ジョージアの銀行は日本での出来事をチェックできるでしょうか？ 答え： できません。 そして、上記の行為が行われた場合マネーロンダリングになりますでしょうか？ 答え： なります。 このマネーロンダリングは誰の責任になるでしょうか？ 答え： 銀行 と ジョージアの口座保有者 実際の所、本当にマネーロンダリングが行われていたか？などは、本人以外は分かりませんが『 分からないこと ＝ マネロン 』 となってしまうのが今の世界の規制であり 私達は『 もう時代が変わった。新しい時代に対応すべき 』と考え方を切り替えないといけません。 マネロンにならない使い方 世界中の銀行からジョージアの銀行にお金が入金され（ 海外送金で ）このお金が、ジョージアの銀行口座で発行されている ・ クレジットカード・ デビットカード で、ショッピングや飲食店ホテル、飛行機などで『 カード決済 』 として使われている場合これは 『 マネロンを疑われるでしょうか？ 』 答え： マネロンにはならず、全く疑われないです。 これがなぜ疑われないのか？ ① お金の入金が銀行送金からなので、どこからの入金か？ハッキリしている② カード決済利用なので、どこで、何に決済をしたのか？ハッキリしている （ 記録が残っている ） この使い方なら、銀行口座はロックしないのです。 とにかく、意識すべきことは『 今の銀行は、過去最大レベルでマネロン及びテロ資金対策 』 を行っており、少しでも 『 怪しい 』 と銀行が判断したら『 銀行口座はロックされる 』 と考えておかないといけません。 そして、銀行が 『 怪しい 』 と思うポイントは『 銀行口座からお金が使われた （ 引き出された ） 時そのお金が、誰に渡ったのか？が分からない時 』です。 十分にご注意下さい！！

円安、ラリ高で大幅な利益！ 弊社でサポートをしている郵送で口座開設が可能なジョージアの銀行口座。 参照： ジョージアの銀行口座はこちら 今だからこそ、ジョージアは『 フリーランス 』 の人達を中心に多くの日本人達が住むような国になりましたが 私達がサポートを開始したのは2017年！この時は、ジョージアと言う国名を認識している日本人はほとんどいない時代で弊社のクライアント様も 『 アメリカのジョージア州？ 』と言う感じでした。 まさに、日本でのジョージアの先駆けは私達の 『 郵送での銀行口座開設 』 でした。 その時の為替は？と言う1ラリ40円くらい。そこから、1ラリ31円くらいまで円高ラリ安が進み 2021年からは、一気に円安ラリ高が進行し 今では1ラリ55円と言う状況になっています。 弊社の多くのクライアント様が1ラリ 31円 から 40円くらいで定期預金を組んでいます。 定期預金の金利は年間で 10％ から 11% くらい。 もし、1ラリ 35円 の時に 1000万円 をラリに交換して、定期預金を組んだ場合 285714ラリ を組んだことになりここから年間で 10% の金利と言うことは28571ラリ の金利を年間で受け取ることになります。 円ベースで見たら年間で 100万円 の金利です。 しかし、今の為替は1ラリ 55円。 定期預金を組んでいる285714ラリ は 1571万円となっており（ 原資は 1000万円 ） 年間で入る金利はラリベースでは28571ラリ で変わらずですが 円ベースで見たら年間で 157万円 の金利を受け取れることになっているのです。 しかし、これが未来永劫続くわけではないので変化には敏感にならないといけません。 ドル安ラリ高が反転しだした 『 2021年からは、一気に円安ラリ高が進行した 』と、冒頭では書かせて頂きましたがこの時、別の動きとしてあったのが『 ラリ高 USD安 』です。状況としては・ ラリ高 USD安・ ラリ高 円安と言う状況で、1ラリは 55円のレートになりました。しかし、現在はこの流れが反転し・ ラリ安 USD高・ ラリ高 円安と言う状況です。ラリ高円安ではあるので1ラリは 55円と言うレートになっていますがドルベースでは 『 ラリ安 USD高 』 は進行しているので今後 『 ラリ / USD 』 のレート次第では1ラリ 55円は、1ラリ 40円、30円と進行する可能性もあり、非常に予測が難しい状況でもあります。この時、投資家としてはどう判断するべきなのか？と言うことですが・・・ 最低最悪を想定して、それが許容できるのか？ 例えば、下記の投資家の場合・ 1ラリ 35円の時に 1000万円をラリに交換して、定期預金を組む。・ 年間の金利は 10%今の為替は1ラリ 55円なので定期預金の原資は円ベースで ＋ 571万円。年間で受け取れる金利は円ベースで 157万円。今後、為替が1ラリ 60円、70円と動く可能性もありますがそれはなってから考えたらいい話でまずは、この状況で考えるべきは『 最低最悪の状況 』 です。1ラリ 55円が、50%下落し1ラリ 27円になったとして、シミュレーションをすべきです。1ラリ27円の場合定期預金を組んでいる 『 285714ラリ 』 の円での価値は 『 7,714,278円 』。最初の原資は1000万円でしたので為替損失は 『 マイナス 2,285,722円 』。定期預金の金利は円ベースでは 『 年間で 77万円 』 に。1ラリ55円の時は 『 年間で 157万円 』 でしたので受け取れる金利も半分以下になってしまうわけです。投資判断としてはこの状況に、投資家として耐えられるか？どうか？です。『 別に、散々金利を受け取ってきたし今、マイナス 2,285,722円になっても、それ以上に金利は受け取った！で、年間で 157万円の金利が年間で77万円になっても、まだ年間で 77万円も貰えるんでしょ？だったら全然OK！』と言う考えが、できる人であればこのまま 『 定期預金の継続 』 が良いと思います。しかし、そんな考えはできない！！この利益がある時に 『 利益を確定させておきたい！ 』 と考えるのであれば、予測が難しいですので『 ジョージア銀行の定期預金は、欲を欠かず、撤退をすべきです！ 』。もし、それでもどうしたらいいのか？分からないと言う方は、お気軽に無料相談にお申し込み下さい。

USDよりも最強だったジョージアの通貨ラリ（GEL）！！ 以前も少し記事にさせて頂いていますがここ数年、為替の世界では円が 1ドル100円 から 1ドル150円 に下落するなど様々な通貨が、下落をしました。しかし、これはその国の通貨が下落したと言うよりは『 USDが強すぎた！ 』 と言う表現のが正しいです。為替の世界は『 何かの通貨が上がれば、何かの通貨が下がる 』と言う世界です。これはなぜか？と言うと何かの通貨を買うためには、何かの通貨を売らないといけないからです。円からUSDに交換をすると言うのは市場で 『 円を売り、USDを買っている 』 わけです。つまり、売られている通貨は価値が下がり買われている通貨は価値が上がると言う構造ができるわけです。 なので為替の世界は『 何かの通貨が上がれば、何かの通貨が下がる 』と言う世界なのです。そんな中、ここ数年は先進国の通貨、新興国の通貨関係なく、対USDで通貨が下落し『 USD最強！ 』 と言う構造ができていましたがそんな 『 最強USD 』 よりも強かったのが、ジョージアの通貨 『 GEL ( ラリ ) 』 です。 参照： XEより 2021年4月29日の時点では1USD 3.45131 ラリだったのが 2023年5月7日には1USD 2.4834 ラリまでラリ高になりました。 まさにこの2年は『 ラリ最強！！ 』 と言う期間だったのです。 ジョージアの銀行定期預金金利はローリスクハイリターンとなった！ 現在、弊社でサポートをしているジョージアの銀行口座。 参照： ジョージアの銀行口座サポート ジョージアの定期預金金利は年間で 11% 以上。 もし、500ラリ を年満期で組むと2年後には 500ラリ が 615.16ラリ にとなっています。 為替も対円で見ると 1ラリ 33円 が 1ラリ 56円 以上に。 私達がジョージアの銀行口座のサポートを開始したのは 2017年頃なので その時 100万円をラリに両替して定期預金を組んでいた方は『 為替差益 ＋ 定期預金金利 』 でとんでもないリターンとなっていると思います。 しかも、定期預金なのでリスクは限定的。 この恩恵を受けた、弊社のクライアント様も多いと思いますが ただ、今からジョージアの銀行口座を使い定期預金を組む運用と言うのはタイミング的に悪いと思いますので 新規参入はやめた方がいいと思っています。 USDベース では、ラリ最強から反転しラリの下落が始まっています。 円も弱いので円ベースでは、まだラリの反転は始まっていませんが とても予測が難しい状況ではあるので徐々にフェードアウトするなどして対応するのが良いと思います。