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ドバイ不動産市場の“温度感”をどう読み解くか ドバイの不動産市場を語る際、象徴的な存在としてしばしば取り上げられるのが大手デベロッパーの Emaar です。 同社の動向は、市場のセンチメントを示す“指標”として理解されることが多く、株価が下落すると「市場の先行きが怪しいのでは」といった見方が広がります。 しかし、ドバイ不動産の実態をつかむには、Emaar だけを追っていては不十分です。UAE にはほかにも複数の開発企業が上場しており、その株価変動もまた市場の本質を読み解く重要なヒントになります。 上場デベロッパーに広がる株価下落の動き ドバイおよびUAEには、次のような主要デベロッパーが存在します。 Aldar Properties Emaar Developments Alpha Dhabi Holding PJSC Modon Holding Tecom PJSC Deyaar Development Rak Properties Union Properties これらの企業は住宅開発、商業施設、オフィス、土地開発、管理運営など多岐にわたる事業を担っており、Emaarに比べれば規模こそ小さいものの、地域の不動産供給の要となる存在です。 直近では、こうした複数の企業の株価がそろって下落していることが確認されています。この「面で広がる下落」は、単一企業の問題ではなく、より広範な市場環境の変調を示唆するサインとして注目されています。 株価下落が意味する“上流工程の変化” 不動産開発ビジネスは、土地取得から企画、建設、販売・賃貸へと連なるサプライチェーンで構成されています。 とりわけデベロッパーはその最上流に位置しており、この段階で勢いが鈍ると、時間差を伴って市場全体に影響が及ぶのが一般的です。 株価はその企業の収益見通しのみならず、業界全体への期待や警戒感を映し出します。複数の開発企業が同時に下落している状況は、供給過多への懸念や買い手の慎重姿勢が強まっている可能性を示すものです。 そのため、現地で「売れている」「転売で利益が出ている」といった声があったとしても、株式市場の示す客観データは、その裏側で起きている需給バランスの変化を捉えている場合があります。 加熱ムードに流されないための視点 ドバイ不動産は世界的にも注目度が高く、しばしば“勢いのある市場”として語られがちです。しかし、不動産市場はサイクルで動きます。開発会社の動向は、将来の価格形成や供給量の見通しに直結するため、短期的な売買状況だけでは判断できません。 冷静に市場を見るために重要となる視点は次の通りです。 大手1社だけでなく、複数のデベロッパーの動きを総合して見る 株価など客観的指標を活用し、地合いの変化を読み取る 開発→販売→賃貸といった価値連鎖全体で市場を分析する 転売目的の短期視点ではなく、中長期の需給・リスクを踏まえて判断する 市場が話題になっているときこそ、数字が語る“実像”に目を向ける姿勢が求められます。

目次 「電話一本で100万ドル超が売れる」市場の怖さとチャンスバブル → パニック売りが起きるメカニズム2027〜2028年：供給の高水準に要注意守るべき投資原則（チェックリスト）まとめ：熱狂ではなく、設計で勝つ ここ数年のドバイ不動産は、売買が“電話一本で決まる” ほど熱を帯びています。一方で、<投資リテラシーの低い買い手（＝短期転売狙い層）が増えると、相場は上がる時は一気、下がる時も一気——いわゆるバブル→パニック売りの連鎖が起きやすくなります。参考ポスト：X（旧Twitter） アカウント：https://x.com/MasaNozaki2 該当スレッド：https://twitter.com/MasaNozaki2/status/1961312652178702745 仮に物件価格が2400万円。年間家賃が180万円の場合表面利回りが7.5%になる。けして、実質利回りではない。日本同様、ドバイの不動産もメンテナンス費はかかってくるので実質利回りはもっと低くなる。 https://t.co/xFyustjHIy— 【エジプト社長🇪🇬】Masa Nozaki (@MasaNozaki2) August 29, 2025 本記事では、よくある誤解と市場構造、そして守るべき投資原則を整理します。 ドバイ市場で見かける“危うい営業トーク” 「賃貸契約の自動更新があるから予測可能なキャッシュフローだ」——一見もっともらしく聞こえますが、それだけでCFの予見性を担保することはできません。賃料改定、空室リスク、管理コスト、修繕、規約変更など、前提が揺らぐ要因はいくらでもあります。 さらに、 表面利回り（家賃÷購入価格） ネット利回り（実費控除後の実質利回り） を混同したまま、「日本より堅実なインカム」と断言するケースも散見されます。 ポイント：営業トークが“過度にシンプル”なときほど要注意。 キャッシュフローは前提条件を一つ変えるだけで崩れます。 「電話一本で100万ドル超が売れる」市場の怖さとチャンス 熱狂期の市場では、投資判断の深度が浅いまま高額取引が成立しやすくなります。これは怖さであると同時に、逆回転時のチャンスでもあります。 怖さ：下落局面では“短期転売組”が一斉に投げる（流動性の薄い在庫が一気に市場へ） チャンス：投げ売り局面は、ファンダメンタルズに対して割安な価格が出やすい バブル → パニック売りが起きるメカニズム 初期上昇：分かりやすいストーリー（オフプラン値上がり・完成前転売など）に資金が集まる 過熱：外部要因（SNS拡散、成功談、低金利等）で短期マネーが流入 イベント：供給増、規制、金利・為替の変調、地政学リスクなど 巻き戻し：転売組が同時に出口へ→在庫化・価格調整→レバレッジ筋の処分売り 二極化：一等立地・高品質・賃貸実需は踏みとどまり、周縁在庫が沈む 2027〜2028年：供給の高水準に要注意 今後、2027〜2028年にかけて供給が高水準になる見込みが各所で語られています。供給が大きく乗ると、短期転売の出口が狭まり、パニック売りの“点火”になりやすい点は留意が必要です。 ※あくまで見込みであり、実際の影響は金利・為替・需要・規制と複合要因で決まります。 守るべき投資原則（チェックリスト） 短期の勢いではなく、収益の実態で判断しましょう。 1｜利回りを“ネット”で見る 管理費・修繕・固定費・税コスト・家具家電・空室率・募集コスト・PM/代理店手数料・プラットフォーム料（短期賃貸）など全部引いた後で評価。 2｜賃貸の“質”を確認する 賃貸需要の実需（勤務地・学校・交通・商業施設） テナントの滞在年数・属性（短期観光特化は変動大） 更新条項・退出条項・賃料改定の実務 3｜立地と在庫の“代替性”を測る 同価格帯で代替が利く在庫が大量に出るエリアは下押し圧力が強い 一等立地でも“供給の壁”が近いと上値は重くなる 4｜売却出口の“実務”を把握 外国人の売却プロセス、手数料、想定期間、需要層 直近の成約事例と指値〜成約の乖離 5｜レバレッジ規律 金利・為替の逆回転耐性（利払い余力、LTV、DSCR） ローン条項（コベナンツ）とストレス時の計画を事前に まとめ：熱狂ではなく、設計で勝つ 自動更新＝予測CFという安易な等式は成り立たない 表面利回りではなくネット利回りで評価 供給・金利・為替・規制の複合リスクを前提に設計 逆回転時は短期転売層のパニック売りが発生しやすいが、そこで冷静に拾える準備が差になります 上がる時も下がる時も、判断をシンプルに。 「貸せるか（誰に）」「何％で」「どれだけの期間」「逆回転時も持てるか」。 この4点を、営業トークではなく数値で語れるポートフォリオに整えておきましょう。

Aldar、エジプト市場へ本格参入 アブダビで不動産投資に関心がある方であれば、一度は聞いたことのある名門開発会社「Aldar」。 Aldarは2004年にアブダビ政府により設立され、2005年にはアブダビ証券取引所に上場。アブダビを代表する政府系不動産開発会社として、数多くの大規模プロジェクトを手がけてきました。 そんなAldarが、2021年12月にエジプトの大手不動産開発会社SODICの株式約85.5%を取得し、買収を実施。中東を超えて北アフリカ最大のマーケットであるエジプト市場への本格進出を果たしました。 政府系デベロッパーのエジプト進出が加速中 エジプトにはすでにドバイ最大の開発会社であるEmaarも進出しており、首都カイロおよび新首都エリアにて巨大プロジェクトを推進中。 アブダビ・ドバイといった中東の巨大資本が、こぞってエジプトの不動産市場に参入している背景には、明確な理由があります。 MENA（中東・北アフリカ）最大のマーケット：エジプト エジプトは人口1億人超を誇り、MENA地域で最大の人口規模を持つ国です。 中東・北アフリカ地域（MENA）の中では、言語（アラビア語）と文化（イスラム）で共通するため経済的連携が進みやすく、将来的には5.5億〜8億人市場へと発展する可能性を秘めています。 その中で、エジプトは他国に比べて以下のような魅力があります： 労働力が豊富かつ若い人口構成 政府主導のインフラ・都市開発が進行中 新首都プロジェクトなどの大規模都市計画 今後さらに進む海外資本の流入 ドバイやアブダビの企業だけでなく、シャルジャの副統治者がエジプト新首都を公式訪問するなど、UAE全体としてエジプトへの関心が高まっていることも見逃せません。 開発会社だけでなく、銀行や政府機関もエジプト市場に注目しており、今後の外資流入が加速する兆しがあります。 まとめ：エジプト不動産は中東投資家にも注目される戦略的マーケット エジプト不動産は今や中東の投資家にとっても「外せない」投資先。 巨大な人口・成長ポテンシャル・政治の安定感といった要素から、今後もさらなる開発・投資が見込まれます。 日本の投資家にとっても、これらの動向を知ることで、より戦略的な海外不動産投資の判断材料となるでしょう。

はじめに 2025年現在、エジプトは“新首都（New Administrative Capital）”の建設プロジェクトが急速に進んでいます。カイロから東へ約45km、砂漠の中に突如として現れたこの巨大都市は、政治・経済・行政の中心を担うべく開発されており、世界中の投資家から注目を集めています。 今回は、最新の衛星画像を用いて、新首都の開発進捗をビジュアルで確認しながら、今後の不動産投資の可能性を探っていきます。 エジプト新首都の概要 新首都は以下の特徴を持っています： エリア面積：約700平方km（シンガポールとほぼ同規模） 計画人口：約650万人 中枢機関：議会・大統領府・各省庁が集約 メガプロジェクト：世界最大級のモスク・カテドラル・高層ビル街・スマートシティ構想 この都市は、老朽化したカイロのインフラを補完し、急増する人口への対応策としても位置づけられています。 最新衛星画像で見る「今」 こちらの画像をご覧ください： 建設中の官庁街、超高層タワー（Iconic Tower）、広大な区画整理された道路網が、まさに”都市の骨格”として形成されているのが確認できます。数年前と比較するとその変化は顕著であり、「未完成」ながらも明確に都市としての形が出来上がりつつあります。 なぜ今、エジプト不動産に注目が集まるのか？ 新首都の不動産は以下のような理由で注目されています： 価格上昇余地：まだ開発途上のため、現在の価格はカイロ中心部よりも割安 支払い条件が柔軟：10年分割払い、初回支払わずに購入できるプロジェクトも 政府機関が移転予定：人口と商業の流入が見込まれる すでに中国・UAE・サウジなどの投資ファンドや開発企業が進出しており、「早期投資のチャンス」と見る声も強まっています。 投資の注意点と現実的な視点 もちろん、全てのプロジェクトが成功するとは限りません。以下のような点にも留意が必要です： 開発の遅延リスク インフラ整備の格差 現地デベロッパーの信頼性差 実際に投資する際には、完成済み物件や賃貸実績のある物件を選ぶことが、より安全な投資判断につながります。 まとめ：衛星画像から見えるリアルな進捗と将来性 衛星画像によって、私たちは「エジプト新首都が本当に進んでいるのか？」を自分の目で確認することができます。そして、その進捗こそが、不動産市場としての”信頼”に直結します。 新興市場としてのエジプト、特に新首都エリアは、今後5年〜10年における中長期的な投資対象として非常に魅力的です。

はじめに ドバイやアブダビの不動産市場では、日本の財閥系のように「この開発会社なら安心」と信頼されるディベロッパーが存在します。本記事では、ドバイで特に人気のある不動産開発会社5社を厳選し、それぞれの特徴や代表プロジェクトを紹介します。また、よく耳にする「オフプラン物件の魅力」とそのリスク、そして今注目すべき中古のオフィス物件についても解説します。 ドバイで人気の不動産開発会社5社 1. Emaar Properties（エマール・プロパティーズ） HP: https://www.emaar.com/ 設立: 1997年 代表プロジェクト: ブルジュ・ハリファ、ドバイ・モール、ドバイ・マリーナなど 特徴: 高級住宅から都市開発まで幅広く手がけ、品質とデザインに定評 2. DAMAC Properties（ダマック・プロパティーズ） HP: https://www.damacproperties.com/en/ 設立: 2002年 代表プロジェクト: DAMAC Hills、Akoya Oxygen、DAMAC Lagoonsなど 特徴: ラグジュアリーデザインとブランドとのコラボで人気 3. Nakheel（ナキール） HP: https://www.nakheel.com/ 代表プロジェクト: パーム・ジュメイラ、ザ・ワールド、JVCなど 特徴: 人工島開発など革新的な都市設計で注目を集める 4. Sobha Realty（ソブハ・リアルティ） HP: https://sobharealty.com/ 特徴: インド発の高級不動産会社。自社施工・品質重視の姿勢が強み 5. Azizi Developments（アジジ・デベロップメンツ） HP: https://www.azizidevelopments.com/ 設立: 2007年 代表プロジェクト: Azizi Riviera、Creek Viewsなど 特徴: 手ごろな価格帯から高級住宅まで幅広く展開し人気 オフプランは買わなくてもいい かつては、オフプラン（建設前物件）を購入すれば完成時に資産価値が倍増することもありましたが、現在は市場価格が上昇し、供給過多のためそうした成長は期待しづらくなっています。 にもかかわらず、多くの営業担当者がオフプラン購入を過剰に推奨するのは、販売時の手数料（コミッション）が高いためです。マーケットの現実を冷静に見極め、リスク説明のない営業トークには注意が必要です。 今注目すべきは「中古オフィス物件」 住宅に比べてオフィス物件は圧倒的に供給が少なく、特に中小企業向けのオフィス需要が高まっています。業種によっては物理的なオフィスを必須とする場合もあり、賃貸市場でも競争率が高い傾向があります。 住居は比較的選びやすいのに対し、条件の良いオフィス物件は見つかりにくいという現地事情からも、「安定収益を狙った投資先」としてはオフィス賃貸物件に注目すべきタイミングと言えるでしょう。

ドバイ不動産エージェントのAirbnb発言の真意 最近、ドバイの不動産市場では 「不動産が完成後はAirbnbで貸し出し、高収益を狙いましょう！」 という不動産エージェントの発言を耳にすることが急増しています。 しかし本当に高収益なのか？ ドバイのAirbnb市場は今、どうなっているのか？ 今回は、客観的なデータに基づいて現実を分析していきます。 ドバイのAirbnb市場 年間収益と稼働率 AirROIの2025年2月のデータによれば： 年間収益：平均 24,830ドル 稼働率：平均 44% 1泊あたりの平均料金：233ドル さらに季節性の影響も顕著です。 ピークシーズン（12月〜1月） 　→ 月間収益 約6,227ドル、稼働率 58.6%、平均宿泊費 376.85ドル ローシーズン（7月〜9月） 　→ 月間収益 約2,322ドル、稼働率 34.35%、平均宿泊費 232.77ドル Airbnbに出されている部屋の特徴 1ベッドルーム：全体の56.7% 2ベッドルーム：合わせて81.4%を占める 部屋の広さ：70㎡〜180㎡程度が大多数 つまり、ほとんどが1〜2ベッドルームの物件で構成されています。 （引用：AirROI） まとめ｜収益性の現実と投資判断 これらのデータから読み取れるのは： 1〜2ベッドルームの供給過多＝競合が多い 年間収益 約24,830ドル、稼働率44% 価格帯は3,500万円〜6,000万円が中心 表面利回り：約9%前後 しかし、ここに以下のコストが加わります： Airbnb管理手数料（相場30%） マンション管理費 光熱費 など これらを引いたネット利回りは約4〜5%前後と見込まれます。 もちろん、今後の市場変動により利回りは変化する可能性がありますが、 「Airbnbが思ったほど高収益ではない」という現実は、データから明らかです。