“銀行秘密”の歴史とその本来の目的 かつてスイスの銀行は、匿名性の高い「番号口座」を象徴とし、世界中の富裕層から“究極の資産避難先”として信頼を集めてきました。 しかし、銀行秘密法が作られた背景には、単なるプライバシー保護以上の意図がありました。スイスの政治的中立性と法制度の安定性を基盤に、国家の金融秩序と国際的な信用を守るための制度として機能してきたのです。 銀行秘密とは、個人の権利を守るだけでなく、社会秩序や司法の安定を支える「国家の仕組み」のひとつだったと言えます。 国際情勢の変化と秘密保持の転換点 2000年代以降、世界的な脱税防止やマネーロンダリング規制の強化により、スイスの銀行秘密は大きな転換期を迎えました。 国際的な情報交換制度の導入が進み、各国が税務調査の透明性を高める中で、スイスの銀行も「完全な匿名性」を維持することは困難になりました。 2010年代には秘密保持制度の見直しが進み、外国居住者の口座情報は必要に応じて各国当局と共有される仕組みが整備されました。 その結果、かつてのように「匿名で資産を守れる絶対的な避難先」というイメージは大きく変化しています。 それでも残る“秘密”とスイス銀行の価値 とはいえ、スイスの銀行秘密が消滅したわけではありません。顧客同意がない情報開示は依然として厳しく罰せられるため、日常的な資産保有者にとっては高いプライバシーと安全性が維持されています。 特に、政治不安や通貨リスクに直面する国々の資産保有者にとって、スイスの法制度の安定性は依然として大きな魅力です。 また、スイスの銀行は高い透明性・ガバナンス・運用技術で長く信頼を獲得しており、国際金融の世界における“安全地帯”として変わらぬ役割を果たし続けています。 現代の資産保全における注意点 現代においてスイス銀行を利用する際には、次の点を理解しておく必要があります。 過去のような“完全匿名”は存在しない 国際的な税務・AML規制により情報交換が進む 銀行秘密は「合法的なプライバシー保護」として再定義された つまり、スイス銀行を利用する場合は「秘密性」に期待しすぎるのではなく、法制度の安定・安全性・国際的信頼といった実質的な価値に注目すべきだと言えます。 変化する世界で“安全に資産を守る”ということ 国際的な透明化が進む中で、スイス銀行のあり方は時代に合わせて進化してきました。 かつての神話をそのまま信じるのではなく、現代のルールと仕組みの中で、どのように資産を守り、運用し、継承していくか――。 その問いに向き合うことこそが、資産防衛における新しいスタンダードと言えるでしょう。

目次 「電話一本で100万ドル超が売れる」市場の怖さとチャンスバブル → パニック売りが起きるメカニズム2027〜2028年：供給の高水準に要注意守るべき投資原則（チェックリスト）まとめ：熱狂ではなく、設計で勝つ ここ数年のドバイ不動産は、売買が“電話一本で決まる” ほど熱を帯びています。一方で、<投資リテラシーの低い買い手（＝短期転売狙い層）が増えると、相場は上がる時は一気、下がる時も一気——いわゆるバブル→パニック売りの連鎖が起きやすくなります。参考ポスト：X（旧Twitter） アカウント：https://x.com/MasaNozaki2 該当スレッド：https://twitter.com/MasaNozaki2/status/1961312652178702745 仮に物件価格が2400万円。年間家賃が180万円の場合表面利回りが7.5%になる。けして、実質利回りではない。日本同様、ドバイの不動産もメンテナンス費はかかってくるので実質利回りはもっと低くなる。 https://t.co/xFyustjHIy— 【エジプト社長🇪🇬】Masa Nozaki (@MasaNozaki2) August 29, 2025 本記事では、よくある誤解と市場構造、そして守るべき投資原則を整理します。 ドバイ市場で見かける“危うい営業トーク” 「賃貸契約の自動更新があるから予測可能なキャッシュフローだ」——一見もっともらしく聞こえますが、それだけでCFの予見性を担保することはできません。賃料改定、空室リスク、管理コスト、修繕、規約変更など、前提が揺らぐ要因はいくらでもあります。 さらに、 表面利回り（家賃÷購入価格） ネット利回り（実費控除後の実質利回り） を混同したまま、「日本より堅実なインカム」と断言するケースも散見されます。 ポイント：営業トークが“過度にシンプル”なときほど要注意。 キャッシュフローは前提条件を一つ変えるだけで崩れます。 「電話一本で100万ドル超が売れる」市場の怖さとチャンス 熱狂期の市場では、投資判断の深度が浅いまま高額取引が成立しやすくなります。これは怖さであると同時に、逆回転時のチャンスでもあります。 怖さ：下落局面では“短期転売組”が一斉に投げる（流動性の薄い在庫が一気に市場へ） チャンス：投げ売り局面は、ファンダメンタルズに対して割安な価格が出やすい バブル → パニック売りが起きるメカニズム 初期上昇：分かりやすいストーリー（オフプラン値上がり・完成前転売など）に資金が集まる 過熱：外部要因（SNS拡散、成功談、低金利等）で短期マネーが流入 イベント：供給増、規制、金利・為替の変調、地政学リスクなど 巻き戻し：転売組が同時に出口へ→在庫化・価格調整→レバレッジ筋の処分売り 二極化：一等立地・高品質・賃貸実需は踏みとどまり、周縁在庫が沈む 2027〜2028年：供給の高水準に要注意 今後、2027〜2028年にかけて供給が高水準になる見込みが各所で語られています。供給が大きく乗ると、短期転売の出口が狭まり、パニック売りの“点火”になりやすい点は留意が必要です。 ※あくまで見込みであり、実際の影響は金利・為替・需要・規制と複合要因で決まります。 守るべき投資原則（チェックリスト） 短期の勢いではなく、収益の実態で判断しましょう。 1｜利回りを“ネット”で見る 管理費・修繕・固定費・税コスト・家具家電・空室率・募集コスト・PM/代理店手数料・プラットフォーム料（短期賃貸）など全部引いた後で評価。 2｜賃貸の“質”を確認する 賃貸需要の実需（勤務地・学校・交通・商業施設） テナントの滞在年数・属性（短期観光特化は変動大） 更新条項・退出条項・賃料改定の実務 3｜立地と在庫の“代替性”を測る 同価格帯で代替が利く在庫が大量に出るエリアは下押し圧力が強い 一等立地でも“供給の壁”が近いと上値は重くなる 4｜売却出口の“実務”を把握 外国人の売却プロセス、手数料、想定期間、需要層 直近の成約事例と指値〜成約の乖離 5｜レバレッジ規律 金利・為替の逆回転耐性（利払い余力、LTV、DSCR） ローン条項（コベナンツ）とストレス時の計画を事前に まとめ：熱狂ではなく、設計で勝つ 自動更新＝予測CFという安易な等式は成り立たない 表面利回りではなくネット利回りで評価 供給・金利・為替・規制の複合リスクを前提に設計 逆回転時は短期転売層のパニック売りが発生しやすいが、そこで冷静に拾える準備が差になります 上がる時も下がる時も、判断をシンプルに。 「貸せるか（誰に）」「何％で」「どれだけの期間」「逆回転時も持てるか」。 この4点を、営業トークではなく数値で語れるポートフォリオに整えておきましょう。

Aldar、エジプト市場へ本格参入 アブダビで不動産投資に関心がある方であれば、一度は聞いたことのある名門開発会社「Aldar」。 Aldarは2004年にアブダビ政府により設立され、2005年にはアブダビ証券取引所に上場。アブダビを代表する政府系不動産開発会社として、数多くの大規模プロジェクトを手がけてきました。 そんなAldarが、2021年12月にエジプトの大手不動産開発会社SODICの株式約85.5%を取得し、買収を実施。中東を超えて北アフリカ最大のマーケットであるエジプト市場への本格進出を果たしました。 政府系デベロッパーのエジプト進出が加速中 エジプトにはすでにドバイ最大の開発会社であるEmaarも進出しており、首都カイロおよび新首都エリアにて巨大プロジェクトを推進中。 アブダビ・ドバイといった中東の巨大資本が、こぞってエジプトの不動産市場に参入している背景には、明確な理由があります。 MENA（中東・北アフリカ）最大のマーケット：エジプト エジプトは人口1億人超を誇り、MENA地域で最大の人口規模を持つ国です。 中東・北アフリカ地域（MENA）の中では、言語（アラビア語）と文化（イスラム）で共通するため経済的連携が進みやすく、将来的には5.5億〜8億人市場へと発展する可能性を秘めています。 その中で、エジプトは他国に比べて以下のような魅力があります： 労働力が豊富かつ若い人口構成 政府主導のインフラ・都市開発が進行中 新首都プロジェクトなどの大規模都市計画 今後さらに進む海外資本の流入 ドバイやアブダビの企業だけでなく、シャルジャの副統治者がエジプト新首都を公式訪問するなど、UAE全体としてエジプトへの関心が高まっていることも見逃せません。 開発会社だけでなく、銀行や政府機関もエジプト市場に注目しており、今後の外資流入が加速する兆しがあります。 まとめ：エジプト不動産は中東投資家にも注目される戦略的マーケット エジプト不動産は今や中東の投資家にとっても「外せない」投資先。 巨大な人口・成長ポテンシャル・政治の安定感といった要素から、今後もさらなる開発・投資が見込まれます。 日本の投資家にとっても、これらの動向を知ることで、より戦略的な海外不動産投資の判断材料となるでしょう。

はじめに ドバイやアブダビの不動産市場では、日本の財閥系のように「この開発会社なら安心」と信頼されるディベロッパーが存在します。本記事では、ドバイで特に人気のある不動産開発会社5社を厳選し、それぞれの特徴や代表プロジェクトを紹介します。また、よく耳にする「オフプラン物件の魅力」とそのリスク、そして今注目すべき中古のオフィス物件についても解説します。 ドバイで人気の不動産開発会社5社 1. Emaar Properties（エマール・プロパティーズ） HP: https://www.emaar.com/ 設立: 1997年 代表プロジェクト: ブルジュ・ハリファ、ドバイ・モール、ドバイ・マリーナなど 特徴: 高級住宅から都市開発まで幅広く手がけ、品質とデザインに定評 2. DAMAC Properties（ダマック・プロパティーズ） HP: https://www.damacproperties.com/en/ 設立: 2002年 代表プロジェクト: DAMAC Hills、Akoya Oxygen、DAMAC Lagoonsなど 特徴: ラグジュアリーデザインとブランドとのコラボで人気 3. Nakheel（ナキール） HP: https://www.nakheel.com/ 代表プロジェクト: パーム・ジュメイラ、ザ・ワールド、JVCなど 特徴: 人工島開発など革新的な都市設計で注目を集める 4. Sobha Realty（ソブハ・リアルティ） HP: https://sobharealty.com/ 特徴: インド発の高級不動産会社。自社施工・品質重視の姿勢が強み 5. Azizi Developments（アジジ・デベロップメンツ） HP: https://www.azizidevelopments.com/ 設立: 2007年 代表プロジェクト: Azizi Riviera、Creek Viewsなど 特徴: 手ごろな価格帯から高級住宅まで幅広く展開し人気 オフプランは買わなくてもいい かつては、オフプラン（建設前物件）を購入すれば完成時に資産価値が倍増することもありましたが、現在は市場価格が上昇し、供給過多のためそうした成長は期待しづらくなっています。 にもかかわらず、多くの営業担当者がオフプラン購入を過剰に推奨するのは、販売時の手数料（コミッション）が高いためです。マーケットの現実を冷静に見極め、リスク説明のない営業トークには注意が必要です。 今注目すべきは「中古オフィス物件」 住宅に比べてオフィス物件は圧倒的に供給が少なく、特に中小企業向けのオフィス需要が高まっています。業種によっては物理的なオフィスを必須とする場合もあり、賃貸市場でも競争率が高い傾向があります。 住居は比較的選びやすいのに対し、条件の良いオフィス物件は見つかりにくいという現地事情からも、「安定収益を狙った投資先」としてはオフィス賃貸物件に注目すべきタイミングと言えるでしょう。

ドバイ不動産エージェントのAirbnb発言の真意 最近、ドバイの不動産市場では 「不動産が完成後はAirbnbで貸し出し、高収益を狙いましょう！」 という不動産エージェントの発言を耳にすることが急増しています。 しかし本当に高収益なのか？ ドバイのAirbnb市場は今、どうなっているのか？ 今回は、客観的なデータに基づいて現実を分析していきます。 ドバイのAirbnb市場 年間収益と稼働率 AirROIの2025年2月のデータによれば： 年間収益：平均 24,830ドル 稼働率：平均 44% 1泊あたりの平均料金：233ドル さらに季節性の影響も顕著です。 ピークシーズン（12月〜1月） 　→ 月間収益 約6,227ドル、稼働率 58.6%、平均宿泊費 376.85ドル ローシーズン（7月〜9月） 　→ 月間収益 約2,322ドル、稼働率 34.35%、平均宿泊費 232.77ドル Airbnbに出されている部屋の特徴 1ベッドルーム：全体の56.7% 2ベッドルーム：合わせて81.4%を占める 部屋の広さ：70㎡〜180㎡程度が大多数 つまり、ほとんどが1〜2ベッドルームの物件で構成されています。 （引用：AirROI） まとめ｜収益性の現実と投資判断 これらのデータから読み取れるのは： 1〜2ベッドルームの供給過多＝競合が多い 年間収益 約24,830ドル、稼働率44% 価格帯は3,500万円〜6,000万円が中心 表面利回り：約9%前後 しかし、ここに以下のコストが加わります： Airbnb管理手数料（相場30%） マンション管理費 光熱費 など これらを引いたネット利回りは約4〜5%前後と見込まれます。 もちろん、今後の市場変動により利回りは変化する可能性がありますが、 「Airbnbが思ったほど高収益ではない」という現実は、データから明らかです。

～加熱する融資利用率と「逆回転」のリスク～ 【はじめに】 当サイトでは、世界の不動産市場における最新情報をお届けしています。投資先として注目されるドバイ・エジプト・ジョージアなど、新興市場のチャンスとリスクの両面をバランスよく紹介し、信頼ある海外投資をサポートすることを目的としています。 本記事では、ドバイの不動産を担保としたローンの現状と今後のリスクについて詳しく解説します。市場における資金の流れを読み解き、未来の戦略判断にお役立てください。 【1】ドバイで不動産を担保に資金調達できるのか？ UAE（アブダビ・ドバイなど）では、不動産を担保に銀行から資金を借りることが可能です。 ただし、外国人（ビザなし）向けローンには条件があります。 📌 現在（2025年7月時点）の一般的な条件： 融資額： 評価額の最大60%まで 金利： 年5〜6%（ビザなしの場合） 金利はやや高めですが、資産を有効活用した資金調達手段として選ばれています。 【2】収入をベースとした「不動産ローン」も選択肢に 不動産担保ローン以外にも、収入状況に基づく「住宅ローン」も利用可能です。 この場合も銀行により条件は異なりますが、一般的には以下の通りです： 📌 現在（2025年7月時点）の例： 融資額上限： 最大2,000万AED（年収や法人売上に応じ変動） 融資率： 評価額の60％まで（残り40%は自己資金） 金利： 年4.24%（ビザなしの場合） なお、ドバイの居住ビザを持ち、月収15,000AED以上の場合は最大80％までの融資が可能です。 💼 必要書類例： 銀行明細6か月分（日本の口座も可・英訳要） パスポート 【3】融資増加は市場の成長か、リスクか？ 注目すべきは、ドバイ不動産市場におけるローン利用の増加傾向です。 UAE全体の融資利用率：約19％ ドバイ単体では55％超（※Economictimesより） 2025年第1四半期には、**住宅ローン登録件数が9,300件（前年比＋24％）**と大幅に増加。 これは、ドバイ不動産市場が現金ではなく「借入」によって支えられていることを示唆しています。 【4】「逆回転」に備えた慎重な判断を 借入が拡大している時期に最も怖いのが、 「価格下落＝逆回転」が始まったときの連鎖的リスクです。 価格上昇期には融資も機能しますが、下落局面では焦げ付き（貸倒れ）が一気に広がる可能性があります。 現在のドバイ市場は、融資に大きく依存する構造が見えており、投資判断は慎重さが求められます。 【5】法人設立の魅力 ちなみに、ドバイでは法人設立も人気です。 業界最安値水準での設立費用（約50万円～）で、銀行口座・ビザ取得なども可能になります。 投資だけでなく、資産管理・事業展開を視野に入れた選択肢としても注目されています。 🌍 お問い合わせ 記事に関するご相談、ドバイでの不動産・法人設立の詳細をご希望の方は、 ぜひお問い合わせフォームよりお気軽にご連絡ください。

デジタルノマドビザプログラムとは？ ギリシャには『デジタルノマドビザプログラム』と言う、ノマドワーカー向けプラグラムがあります。これは、どんなプログラムなのか？このプログラムは世界のどの国でもリモートで働き一定の給与基準を満たしているリモートワーカーにギリシャに居住できるようビザを発行しますよ！と言うプログラムです。細かい条件は下記です。①デジタルノマドビザは1 年間有効ですが延長をすることも可能です。②他のヨーロッパのシェンゲン協定諸国およびそれ以外の国々への自由に旅行できることができます。③ギリシャ国外に登録されている雇用主または会社でリモートで働くことができます。 ④ビザ発行には、申請から10日から最大で1ヶ月以内で発行されます。⑤会社に勤めていない、Youtuber、ブロガートラベルブロガー、フリーランスなどもOKです。⑥月給が3,500 ユーロ以上必要⑦ギリシャ滞在が 6 か月未満の場合は、税金を支払う必要はありません。ただし、6か月を超えると納税義務が発生します。また税金を支払う場合でも50%の基礎控除があります。 最大のネックは月収か？ このギリシャの『デジタルノマドビザプログラム』のかなり『要件は緩い』なと言う印象ですが最大のネックは『月給が3,500 ユーロ以上必要』と言うことだと思います。日本円にして約56万円。つまり、ギリシャ政府としては『お金を稼げているノマドワーカーならギリシャに来てね！』と言うことだと思います。 世界中でお金を持つ人達の奪い合いが起きている エジプトもジョージアも同じようなことが起きていますが最近、感じるのは『お金持ちの奪い合いが起きているなぁ』と言うことです。あえて、乱暴な言い方はしますがどの国も政府も『お金持ちだけに来てもらって、国にお金を落として欲しい。でも、お金を持っていない貧乏人は迷惑だから来ないでね』と、言うことです。これから10年で、このような政府の考えはもっと拡大していくと思っていますし稼げているノマドワーカーは『ギリシャ』を目指してみるのも面白いと思います。

ドバイ法人は毎年更新が必要 ドバイで法人設立を考えている方の多くは『税金が安い！』と言うことばかりに目が行きがちですが思っている以上にランニングコストがかかってきます。ドバイは、税金に関しては確かに安いですがドバイでビジネスをするためには『ビジネスアクティビティ』と言うライセンスを取得していく必要があります。これは、日本で言う所の『定款』みたいな物と思って頂ければ大丈夫ですがドバイでは3000以上ある『ビジネスアクティビティ』の中からどんなビジネスをするのか？を選びその費用を毎年支払っていきます。 メイダンで更新をした場合の費用 弊社でサポートをしているドバイのフリーゾーン『メイダン』で更新をした場合の費用は下記の通りです。・ライセンス更新費用：12125AED・メイダンオフィス費用：375ED・Immigration Card 更新費用：2200AED・ビザ更新費用：1850AED合計：16,550AED(約66万円)※ビザ更新費用は、あくまで1人の更新費用で従業員が増えれば増えるほど『1850AED×従業員の人数』となり費用は増加します。さらに、ここに法人の会計費用もかかるのでドバイ法人を維持しようとすると年間で軽く100万円は超えてきます。ちなみに、上記の費用は全てフリーゾーンのメイダンに支払う費用でありサポート会社によっては『サポート費用』もかかって来るのでさらにコストは増加します。ちなみに、弊社では『サポート費用』は請求をしていません。ドバイ法人は、目先の税金のことばかり目が行きがちですが、隠れコストが多いのも事実ですので、この辺りをしっかりチェックされてからドバイ法人の設立をするのをおすすめします！

ジョージアの銀行でAMEXのプラチナが発行できる！ 弊社でご紹介中の『ジョージアの銀行口座』ですが外国人であったとしてもクレジットカードを発行できます。それが『アメリカンエクスプレス』のクレジットカードで（他にも発行できるクレジットカードはあります）通常のカードから、プラチナまでカードの種類も色々と選べます。このアメックスのプラチナカード日本で発行すると、年会費はいくら必要か？ご存知でしょうか？なんと、年会費は『165,000円』です！！引用：americanexpressより日本はめちゃくちゃ高い年会費ですがただ、アメックスは国よって年会費が異なりジョージアの銀行でアメックスのプラチナを発行すると年間で1350GEL(約72,000円)ほどで発行可能です。年会費だけ見たら、圧倒的にジョージアのが安いのでジョージアのがお得に見えますが私はジョージアに住んでない人はジョージアのアメックスはおすすめしません。 非居住者がアメックスが不要ないらない理由 非居住者であってもジョージアの銀行口座と紐付くデビットカード以外で、クレジットカードが欲しいと言う方は、カードを発行してもいいと思いますが『年会費が日本より安いから』と言う理由では、このカードを発行しない方がいいです。その理由としてはアメックスのプラチナカードはなぜ年会費が高いのか？と言うとカード決済以外のサービスが充実しているからです。例えば・コンシェルジュサービス・レストランの割引・チケットの割引などですがそして、ジョージアで発行されたクレジットカードはジョージア国内で利用することを前提にサービスを作られているので・ジョージアのレストランの割引・ジョージアのチケットの割引だったりするわけです。なので、ジョージアに住んでなければ何のメリットもなく決済をするだけで年間で1350GEL(約72,000円)はかなり高いかなぁと言うのが私の印象です。