Введение В последние годы рынок недвижимости Дубая настолько разогрет, что сделки порой закрываются «по одному звонку». Когда на рынок массово заходят краткосрочные спекулянты с низкой инвестиционной грамотностью, цены растут стремительно — и падают так же быстро, формируя классический цикл пузырь → панические продажи. Пост на X (Twitter) для справки: Аккаунт: https://x.com/MasaNozaki2 Тред: https://twitter.com/MasaNozaki2/status/1961312652178702745 Предположим, цена покупки 24 000 000 JPY, годовая аренда 1 800 000 JPY: Валовая доходность = 7,5%. Но это не чистая доходность. Как и в Японии, в Дубае по недвижимости есть расходы на содержание и эксплуатацию, поэтому чистая доходность будет ниже. https://twitter.com/MasaNozaki2 — Masa Nozaki, 29 авг. 2025 Опасный «красивый» тезис, который мы часто слышим «Поскольку договоры аренды автоматически продлеваются, **денежный поток предсказуем»». Звучит убедительно, но само по себе автопродление не гарантирует стабильный кэш-флоу. Пересмотры арендной платы, простои, сервисные платежи, capex, изменения правил — любой из этих факторов меняет модель. Часто также путают: Валовую доходность (аренда ÷ цена покупки) и Чистую доходность (после всех расходов и реалистичного простоя). Правило большого пальца: чем проще продающий тезис, тем осторожнее будьте. Достаточно изменить одно допущение — и модель потока рухнет. «Один звонок — и сделка на $1M+»: почему это страшно… и почему это шанс В перегретом рынке крупные сделки заключаются при поверхностной due diligence. Это риск, но и возможность при развороте цикла: Риск: на падении «флипперы» одновременно бегут к выходу, заливая рынок предложением. Шанс: при вынужденных продажах цены часто становятся ниже фундаментально обоснованных. Как пузырь превращается в панику Ранний рост: простые сюжеты (офплан-перепродажи, плюс до сдачи) притягивают капитал. Перегрев: соцсети, истории успеха, лёгкие деньги → краткосрочные потоки. Триггер: волна ввода, правила/налоги, ставки/FX, геополитика. Размотка: толпа у выхода → рост запасов → переоценка → продажи под плечом. Раздвоение: прайм-активы высокого качества, поддержанные реальным спросом аренды, держатся лучше; периферийный сток тонет. 2027–2028: следите за «горбом» предложения Широко обсуждается высокий объём ввода в 2027–2028 гг. Когда предложение приземляется, «выход» для флипперов сужается — идеальная искра для паники. Это прогноз; фактический эффект зависит от ставок, FX, спроса и политики — то есть от набора факторов. Принципы, которые действительно защищают (чек-лист) Оценивайте по реальности дохода, а не по краткосрочному импульсу. 1) Считайте чистую доходность Учтите сервисные платежи, обслуживание/capex, налоги/сборы, мебель, реалистичный простой, расходы на поиск арендатора, комиссии УК/агентства и (для краткосрока) комиссии платформ. 2) Проверяйте качество арендного спроса Точки занятости, школы, транспорт, торговля. Срок проживания и профиль арендатора (туристический спрос волатильнее). Практика продления, досрочного расторжения, индексации. 3) Измеряйте замещаемость Если на том же ценовом уровне есть масса аналогов, давление вниз выше — даже в хороших локациях, если рядом «стена» новой поставки. 4) Знайте свою стратегию выхода Процесс и издержки для иностранного продавца, ожидаемые сроки, профиль покупателя. Отслеживайте свежие закрытые сделки и разрыв «листинг → закрытие». 5) Дисциплина по плечу Моделируйте стресс по ставкам/FX (покрытие процентов, LTV, DSCR). Понимайте ковенанты и свой план B на случай стресса. Вывод: побеждайте «дизайном», а не «хайпом» Автопродление ≠ предсказуемый кэш-флоу. Оценивайте всегда по чистой доходности. Закладывайте многофакторный риск (предложение, ставки, FX, регуляторика). При развороте цикла вероятна паническая подача со стороны флипперов — будьте готовы покупать спокойно и избирательно. Держите решение простым: Кто будет снимать? С каким чистым доходом? Как долго? Смогу ли пережить спад? Если вы отвечаете на это числами, вы играете в правильную игру.

Aldar выходит на египетский рынок Если вы когда-либо задумывались об инвестициях в недвижимость в Абу-Даби, вы, скорее всего, слышали о Aldar. Компания Aldar была основана правительством Абу-Даби в январе 2004 года и уже в 2005 году вышла на фондовую биржу Абу-Даби. Сегодня это крупнейший государственный застройщик эмирата. В декабре 2021 года Aldar приобрела около 85,5% акций крупной египетской девелоперской компании SODIC, сделав стратегический шаг на рынок Северной Африки. Ближневосточные застройщики устремляются в Египет Aldar — не единственная компания, проявляющая интерес к Египту. Например, крупнейший девелопер Дубая Emaar, также относящийся к государственным структурам, уже реализует масштабные проекты на египетском рынке. Такой тренд говорит о том, что страны Персидского залива рассматривают Египет как ключевое инвестиционное направление. Почему именно Египет? Крупнейший рынок региона MENA С населением более 100 миллионов человек, Египет — крупнейшая страна в регионе MENA (Ближний Восток и Северная Африка). Регион MENA объединён общими языком (арабским) и культурой (исламом), и его население, по прогнозам, увеличится с 550 миллионов до более чем 800 миллионов. Египет останется ядром этого рынка. Ключевые факторы: Молодое и быстро растущее население Активные государственные инвестиции в инфраструктуру Гигантские проекты, такие как Новая административная столица Приток иностранных инвестиций ускоряется Не только девелоперы, но и банки, а также правительственные структуры из стран залива всё активнее смотрят в сторону Египта. В этом месяце вице-губернатор эмирата Шарджа (ОАЭ) совершил официальный визит в Новую столицу Египта, укрепив стратегическое партнёрство между двумя странами. Эти события подтверждают, что Египет становится центром притяжения зарубежных инвестиций. Вывод: Египет — стратегический узел региона С высокой численностью населения, развитием инфраструктуры и растущим интересом инвесторов, рынок недвижимости Египта укрепляет свои позиции в регионе MENA. Для инвесторов, ищущих устойчивые возможности в развивающихся рынках, понимание стратегического значения Египта приобретает всё большую важность.

Введение Так же как и в Японии, в Дубае и Абу-Даби есть застройщики, которым потребители доверяют. В этой статье мы расскажем о 5 самых популярных девелоперах в Дубае и объясним, почему покупка недвижимости на вторичном рынке, особенно офисной, может быть более разумным выбором, чем приобретение объектов на стадии строительства. Топ-5 застройщиков в Дубае 1.  Emaar Properties Сайт: https://www.emaar.com/ Основана в: 1997 году Знаковые проекты: Бурдж-Халифа, Dubai Mall, Arabian Ranches, Dubai Marina Особенности: специализируется на высококачественном жилье и масштабных жилых сообществах 2.  DAMAC Properties Сайт: https://www.damacproperties.com/en/ Основана в: 2002 году Знаковые проекты: DAMAC Hills, Akoya Oxygen, DAMAC Lagoons Особенности: роскошный дизайн, сотрудничество с известными брендами, премиальное качество 3.  Nakheel Сайт: https://www.nakheel.com/ Знаковые проекты: Palm Jumeirah, The World Islands, Jumeirah Village Circle Особенности: новаторские водные проекты, значительное влияние на городской облик Дубая 4.  Sobha Realty Сайт: https://sobharealty.com/ Особенности: индийский застройщик премиум-класса, контролирует весь процесс — от проектирования до строительства, акцент на устойчивость и качество 5.  Azizi Developments Сайт: https://www.azizidevelopments.com/ Основана в: 2007 году Знаковые проекты: Azizi Riviera, Mina на Palm Jumeirah, Creek Views Особенности: широкий ценовой диапазон от доступного жилья до элитной недвижимости Стоит ли инвестировать в недвижимость на стадии строительства? До COVID-19 недвижимость в Дубае и Абу-Даби стоила дешевле, и нередко ее цена удваивалась после сдачи. Сегодня же рынок перенасыщен, цены высокие, и таких скачков больше не наблюдается. Тем не менее многие агенты продолжают активно продвигать off-plan проекты. Почему? Потому что их комиссия в таких случаях значительно выше. Часто такие агенты не объясняют риски, что крайне безответственно. На современном рынке разумнее выбирать готовую недвижимость с реальной арендной доходностью. Почему стоит рассмотреть вторичную офисную недвижимость? Спрос на офисные помещения в Дубае высок, особенно среди малого и среднего бизнеса. Некоторые типы компаний обязаны иметь физический офис для регистрации, что делает такие объекты особенно востребованными. По сравнению с жильем, офисов не хватает. Наш опыт аренды офиса в Дубае подтвердил: офис было найти сложно, тогда как жилье — легко. Это подтверждает нехватку предложения и делает офисную недвижимость перспективным объектом для инвестиций.

В последние месяцы на рынке недвижимости Дубая всё чаще можно услышать заявления агентов: «После завершения строительства сдавайте жильё через Airbnb и получайте высокую прибыль!» Но действительно ли это приносит высокий доход? Какова реальная ситуация на рынке краткосрочной аренды в Дубае? Давайте проанализируем эти вопросы на основе свежих и объективных данных. 📊 Рынок Airbnb в Дубае: доходность и заполняемость Согласно февральскому отчёту 2025 года от AirROI: Среднегодовой доход от объектов Airbnb в Дубае составляет около 24,830 долларов США Средняя заполняемость — около 44% Средняя цена за ночь — 233 доллара США Сезонность рынка: Рынок краткосрочной аренды в Дубае подвержен сезонным колебаниям: Пиковый сезон: декабрь – январь Среднемесячный доход — 6,227 долларов, заполняемость — 58.6%, цена за ночь — 376.85 долларов Низкий сезон: июль – сентябрь Среднемесячный доход — 2,322 долларов, заполняемость — 34.35%, цена за ночь — 232.77 долларов 🏢 Какие объекты сдаются? По данным AirROI: 56.7% всех объектов — это квартиры с одной спальней В сочетании с двухкомнатными квартирами — это уже 81.4% всего предложения Площадь большинства объектов варьируется от 70 до 180 кв.м То есть, рынок практически монополизирован 1- и 2-комнатными квартирами, а вот семейные 3-комнатные — встречаются редко и, возможно, открывают дополнительные инвестиционные возможности. 📉 Какова реальная доходность? При средней стоимости недвижимости от 35 до 60 миллионов иен (примерно 220,000–380,000 долларов США) и ожидаемой доходности около 9% (брутто), итоговая чистая доходность (нетто) после вычета всех расходов может быть: Около 4–5%, учитывая: Комиссию управляющих компаний (до 30%) Расходы на содержание и коммунальные услуги ✅ Заключение Хотя Airbnb в Дубае преподносится как высокодоходная модель, текущие данные указывают на умеренную реальность доходности. Инвесторам следует не поддаваться только на заявления агентов, а обязательно проводить расчёты на основе фактов и цифр. Особенно важно понимать: Высокая концентрация однотипных объектов снижает уникальность предложения Реальная прибыль может сильно отличаться от заявленной брутто-доходности Внимательный анализ рынка — ключ к успешной инвестиции.

Введение В этой статье мы подробно рассмотрим последние тенденции на рынке ипотечного кредитования в Дубае. Как один из самых быстрорастущих рынков недвижимости в мире, Дубай привлекает всё больше международных инвесторов, особенно в сфере кредитования под залог недвижимости. 1. Ипотека под залог недвижимости в Дубае Многие инвесторы спрашивают: «Можно ли использовать недвижимость в Дубае в качестве залога для получения кредита?» Ответ: да, это возможно. Условия варьируются в зависимости от банка, но по состоянию на июль 2025 года они следующие: Сумма кредита: до 60% от оценочной стоимости недвижимости Процентная ставка: 5–6% годовых (без визы ОАЭ) Эти ставки считаются несколько высокими. 2. Ипотечные кредиты на покупку недвижимости Кроме ипотеки под залог уже приобретённой недвижимости, доступна и классическая ипотека на покупку, выдаваемая на основе подтвержденного дохода заёмщика. По состоянию на июль 2025 года условия следующие: Максимальная сумма кредита: до 20 миллионов AED, зависит от дохода Финансирование: до 60% от стоимости (оставшиеся 40% — личные средства) Ставка: около 4.24% годовых (без визы) ※ Если у заёмщика есть виза Дубая и подтверждённый доход от 15,000 AED в месяц, процент финансирования может увеличиться до 80%. Необходимые документы: Выписка с банковского счёта за последние 6 месяцев (можно из японского банка, при наличии перевода на английский язык) Паспорт Такие кредиты обычно имеют более выгодные ставки, поскольку предполагается, что заёмщик с устойчивым доходом — менее рискованный клиент для банка. 3. Заключение: рост зависимости от банковского финансирования Как видно, рынок недвижимости в Дубае стремительно переходит от оплаты наличными к активному использованию банковского кредитования. В целом по ОАЭ доля покупок жилья с использованием кредитов — около 19% В Дубае — уже превышает 55% (Источники: economictimes, globalpropertyguide, lymrealestate) В I квартале 2025 года было зарегистрировано 9,300 ипотечных сделок, что на 24% больше, чем за тот же период 2024 года. Это означает: “Рынок недвижимости Дубая всё больше опирается не на наличные средства богатых инвесторов, а на заёмные средства.” Такой рост кредитной зависимости потенциально опасен в случае разворота рынка, когда цены начинают снижаться. Это может привести к волне дефолтов по кредитам. Именно поэтому внимательное отслеживание показателей и осторожность становятся особенно важными. 4. Заключительная заметка Открыть компанию в Дубае всё ещё доступно: стоимость — всего 12,520 AED (около 500,000 иен). Если вас интересуют инвестиционные возможности в регионе — мы всегда готовы предоставить дополнительную информацию.