海外投 房地

引言 近几年，迪拜房地产火热到**“一个电话就能成交”。当短期倒卖为主、投资素养较低的买方大量涌入时，价格往往涨得快、跌得也快**，形成典型的泡沫 → 恐慌性抛售循环。 参考帖：X（Twitter） 账号：https://x.com/MasaNozaki2 线程：https://twitter.com/MasaNozaki2/status/1961312652178702745 假设房价 2,400万日元，年租金 180万日元： 表面收益率 = 7.5%。 但这不是净收益率。 与日本相同，迪拜房产也有维护等运行成本， 因此净收益率会更低。 https://t.co/xFyustjHIy — Masa Nozaki (@MasaNozaki2)，2025年8月29日 我们常听到的“危险话术” “因为租约自动续约，所以现金流可预测。” 听起来顺理成章，但仅凭自动续约并不能保证现金流稳定。租金调整、空置、物业费、维修/资本开支、规则变化等，都可能改变你的数字。 市场上也常把以下两者混为一谈： 表面收益率（年租金 ÷ 购置价），与 净收益率（扣除全部成本与合理空置后的实得收益） 经验法则：话术越“简单粗暴”，越要谨慎。 改动一个假设，现金流模型就可能崩塌。 “一个电话卖出百万美元房产”：可怕，也是机会 在过热期，高价交易往往在尽调深度不足的情况下成交。这固然可怕，但当周期反转时，也孕育着捡漏机会： 风险：下行阶段，短线倒卖者同时冲向出口，供应瞬间堆积 机会：被动抛售容易出现相对基本面被低估的价格 泡沫如何演变为恐慌性抛售 初期上涨：简单叙事（期房溢价、交付前倒卖）聚集资金 过热：社媒扩散、成功故事、宽松资金引入短期资金 触发事件：供应增加、规则/税费变化、利率/汇率波动、地缘风险 回撤：拥挤出逃 → 库存堆积 → 价格重估 → 杠杆方被迫出售 分化：核心地段、高质量、以长租需求为驱动的资产更抗跌；边缘库存承压 2027–2028：关注供应高峰 各方讨论显示，2027–2028年或迎来较高供应。当大量供应落地，短线倒卖者的出口会变窄，更易点燃恐慌抛售。 这只是预期；实际影响取决于利率、汇率、需求与政策等多因素组合。 真正保护你的五条原则（清单） 用收益的现实而非短期势头来判断。 1）以“净”收益率评估 将物业费、维修/资本开支、税费、家具家电、合理空置、招租成本、物业管理/中介费、短租平台费等全部扣除后再算。 2）核验“租赁需求的质量” 通勤/学校/交通/商业配套；租客的停留年限与画像（纯旅游型波动更大）；续约条款、解约条款、租金调整的实操。 3）测试“可替代性” 同价位可被大量替代的库存更易承压；即便是优质地段，若新增供给壁在眼前，上行也会受限。 4）搞清“退出机制” 外籍卖方流程与费用、预计周期、买方结构；跟踪近期开成交与挂价—成交差距。 5）保持杠杆纪律 模拟利率/汇率压力（利息覆盖、LTV、DSCR）；了解贷款契约与压力情景下的Plan B。 结语：靠“设计”取胜，而不是靠“热度” 自动续约 ≠ 现金流可预测 一律以净收益率评估 预设多因子风险（供给、利率、汇率、政策） 周期反转时，倒卖客的恐慌抛售更可能出现——要冷静、选择性地出手 把决策树保持简单： 谁来租？净到手多少？能租多久？下行时我是否扛得住？ 当你能用数据回答这些问题时，你就在用正确的方法投资。

Aldar 进军埃及市场 如果您曾经考虑在阿布扎比进行房地产投资，那您一定听说过Aldar这个名字。 Aldar 成立于2004年，由阿布扎比政府出资设立，并于2005年在阿布扎比证券交易所上市，是阿布扎比公认的最大政府系开发商。 在2021年12月，Aldar 收购了埃及大型开发商 SODIC 约 85.5% 的已发行股份，正式将业务拓展至北非最大市场——埃及。 海湾开发商加速布局埃及 Aldar 并非唯一一家进军埃及市场的海湾开发商。迪拜最大开发商 Emaar 也早已在埃及开展多项住宅和商业项目，包括新首都区域的大型综合体。 这些动作显示出海湾地区对埃及房地产市场日益增强的战略兴趣。 为何选择埃及？MENA 区域最大人口市场 埃及拥有 超过1亿人口，是中东北非（MENA）地区人口最多的国家。 整个 MENA 区域以 阿拉伯语 和 伊斯兰文化 为共同基础，预计未来人口将从目前的 5.5亿增长至8亿人以上。而埃及将继续是这个区域中最重要的经济中心。 埃及的优势包括： 年轻且不断扩大的劳动力 国家推动的大规模城市开发和基础建设 包括新行政首都在内的重大项目 外国资本正加速涌入 除了开发商，中东的政府与银行等金融机构也将目光投向埃及。 本月，阿联酋沙迦酋长国的副统治者正式访问了埃及新首都，表明阿联酋方面高度重视与埃及的合作与投资潜力。 这一趋势显示，埃及将持续成为中东地区外资流入的重要目的地。 结语：埃及房市正成为战略焦点 拥有庞大人口基础、持续推进的基础设施建设、以及不断增长的海外投资热情，让埃及房地产市场正迅速成为MENA 投资者的战略核心。 对于希望在新兴市场寻找长期增长机会的投资者来说，理解埃及的重要地位正变得越来越关键。