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引言 近几年，迪拜房地产火热到**“一个电话就能成交”。当短期倒卖为主、投资素养较低的买方大量涌入时，价格往往涨得快、跌得也快**，形成典型的泡沫 → 恐慌性抛售循环。 参考帖：X（Twitter） 账号：https://x.com/MasaNozaki2 线程：https://twitter.com/MasaNozaki2/status/1961312652178702745 假设房价 2,400万日元，年租金 180万日元： 表面收益率 = 7.5%。 但这不是净收益率。 与日本相同，迪拜房产也有维护等运行成本， 因此净收益率会更低。 https://t.co/xFyustjHIy — Masa Nozaki (@MasaNozaki2)，2025年8月29日 我们常听到的“危险话术” “因为租约自动续约，所以现金流可预测。” 听起来顺理成章，但仅凭自动续约并不能保证现金流稳定。租金调整、空置、物业费、维修/资本开支、规则变化等，都可能改变你的数字。 市场上也常把以下两者混为一谈： 表面收益率（年租金 ÷ 购置价），与 净收益率（扣除全部成本与合理空置后的实得收益） 经验法则：话术越“简单粗暴”，越要谨慎。 改动一个假设，现金流模型就可能崩塌。 “一个电话卖出百万美元房产”：可怕，也是机会 在过热期，高价交易往往在尽调深度不足的情况下成交。这固然可怕，但当周期反转时，也孕育着捡漏机会： 风险：下行阶段，短线倒卖者同时冲向出口，供应瞬间堆积 机会：被动抛售容易出现相对基本面被低估的价格 泡沫如何演变为恐慌性抛售 初期上涨：简单叙事（期房溢价、交付前倒卖）聚集资金 过热：社媒扩散、成功故事、宽松资金引入短期资金 触发事件：供应增加、规则/税费变化、利率/汇率波动、地缘风险 回撤：拥挤出逃 → 库存堆积 → 价格重估 → 杠杆方被迫出售 分化：核心地段、高质量、以长租需求为驱动的资产更抗跌；边缘库存承压 2027–2028：关注供应高峰 各方讨论显示，2027–2028年或迎来较高供应。当大量供应落地，短线倒卖者的出口会变窄，更易点燃恐慌抛售。 这只是预期；实际影响取决于利率、汇率、需求与政策等多因素组合。 真正保护你的五条原则（清单） 用收益的现实而非短期势头来判断。 1）以“净”收益率评估 将物业费、维修/资本开支、税费、家具家电、合理空置、招租成本、物业管理/中介费、短租平台费等全部扣除后再算。 2）核验“租赁需求的质量” 通勤/学校/交通/商业配套；租客的停留年限与画像（纯旅游型波动更大）；续约条款、解约条款、租金调整的实操。 3）测试“可替代性” 同价位可被大量替代的库存更易承压；即便是优质地段，若新增供给壁在眼前，上行也会受限。 4）搞清“退出机制” 外籍卖方流程与费用、预计周期、买方结构；跟踪近期开成交与挂价—成交差距。 5）保持杠杆纪律 模拟利率/汇率压力（利息覆盖、LTV、DSCR）；了解贷款契约与压力情景下的Plan B。 结语：靠“设计”取胜，而不是靠“热度” 自动续约 ≠ 现金流可预测 一律以净收益率评估 预设多因子风险（供给、利率、汇率、政策） 周期反转时，倒卖客的恐慌抛售更可能出现——要冷静、选择性地出手 把决策树保持简单： 谁来租？净到手多少？能租多久？下行时我是否扛得住？ 当你能用数据回答这些问题时，你就在用正确的方法投资。

Aldar 进军埃及市场 如果您曾经考虑在阿布扎比进行房地产投资，那您一定听说过Aldar这个名字。 Aldar 成立于2004年，由阿布扎比政府出资设立，并于2005年在阿布扎比证券交易所上市，是阿布扎比公认的最大政府系开发商。 在2021年12月，Aldar 收购了埃及大型开发商 SODIC 约 85.5% 的已发行股份，正式将业务拓展至北非最大市场——埃及。 海湾开发商加速布局埃及 Aldar 并非唯一一家进军埃及市场的海湾开发商。迪拜最大开发商 Emaar 也早已在埃及开展多项住宅和商业项目，包括新首都区域的大型综合体。 这些动作显示出海湾地区对埃及房地产市场日益增强的战略兴趣。 为何选择埃及？MENA 区域最大人口市场 埃及拥有 超过1亿人口，是中东北非（MENA）地区人口最多的国家。 整个 MENA 区域以 阿拉伯语 和 伊斯兰文化 为共同基础，预计未来人口将从目前的 5.5亿增长至8亿人以上。而埃及将继续是这个区域中最重要的经济中心。 埃及的优势包括： 年轻且不断扩大的劳动力 国家推动的大规模城市开发和基础建设 包括新行政首都在内的重大项目 外国资本正加速涌入 除了开发商，中东的政府与银行等金融机构也将目光投向埃及。 本月，阿联酋沙迦酋长国的副统治者正式访问了埃及新首都，表明阿联酋方面高度重视与埃及的合作与投资潜力。 这一趋势显示，埃及将持续成为中东地区外资流入的重要目的地。 结语：埃及房市正成为战略焦点 拥有庞大人口基础、持续推进的基础设施建设、以及不断增长的海外投资热情，让埃及房地产市场正迅速成为MENA 投资者的战略核心。 对于希望在新兴市场寻找长期增长机会的投资者来说，理解埃及的重要地位正变得越来越关键。

近年来，埃及的新行政首都项目（NAC）逐渐成为投资者关注的焦点。本文将通过最新的卫星图像，探索该项目的最新进展，并从房地产投资的角度，深入剖析其潜在机会与风险。 什么是埃及的新行政首都？ 埃及的新行政首都（New Administrative Capital，简称NAC）位于开罗以东约45公里，由政府主导开发，旨在缓解开罗的过度拥堵问题，并打造一个现代化、智能化的新城市。 该项目的核心包括： 政府机构大楼（总统府、议会大厦、各省部机关等） 金融区（金融监管机构、银行总部等） 智能住宅区与智慧交通系统 非洲最高建筑——“Iconic Tower”（标志塔） 卫星图像揭示了什么？ 通过2025年最新的高分辨率卫星图像可以看出： 标志塔与中央商务区（CBD）的大部分楼宇已完成主体结构 新行政大楼、议会大厦等政府建筑群已初具规模 主干道路已铺设完毕，并开始绿化与照明设施建设 部分高端住宅区已可入住，市政配套陆续开放 这些实际画面印证了媒体报道与官方资料的可信度，说明该项目并非“纸上谈兵”，而是正在扎实推进。 投资角度的观察点 ✅ 优势 政府主导，风险较低：作为国家级项目，政府投入大，项目持续性较强。 房价仍具上升空间：相较开罗市中心房价，新首都价格尚处于合理区间。 面向国际市场：规划中明确提及“吸引外国投资”，有望开放更多购房政策。 ⚠ 风险与注意事项 流动性问题：目前仍处于建设阶段，二手市场尚不活跃，转手难度大。 基础设施尚未完全覆盖：部分区域尚无水电气接通或网络覆盖。 外国人购房政策仍不明朗：虽然整体环境开放，但具体流程与产权保障仍需关注。 开发商与房源选择建议 如果考虑投资埃及房地产，建议优先选择： 已完工或接近完工的项目 由政府或知名开发商开发的房产 交通便利、靠近CBD或金融区的物业 总结 新行政首都并不是一个遥远的规划，而是一个逐步落地、快速推进的现实项目。通过卫星图像，我们可以清楚地看到城市的“骨架”已经成形，对于中长期投资者来说，这是一个不容忽视的新兴市场。 如果您希望获取最新房源信息或进一步了解埃及房地产投资机会，欢迎随时与我们联系！

前言 就像在日本有一些广受信赖的房地产开发商一样，在迪拜和阿布扎比也有一些知名度高、深受消费者喜爱的开发商。本文将为您介绍迪拜最受欢迎的5家开发商，并探讨“期房购买”的风险以及为何“二手办公物业”正成为更明智的投资选择。 迪拜人气房地产开发商TOP 5 1.  Emaar Properties 官网：https://www.emaar.com/ 成立时间：1997年 代表项目：哈利法塔（全球最高摩天大楼）、迪拜购物中心、阿拉伯牧场、迪拜码头等 特点：从高端住宅到大型社区开发项目一应俱全，以高品质和精致设计著称 2.  DAMAC Properties 官网：https://www.damacproperties.com/en/ 成立时间：2002年 代表项目：DAMAC Hills、Akoya Oxygen、DAMAC Lagoons等 特点：主打奢华住宅，擅长与国际知名品牌合作，打造高品质生活体验 3.  Nakheel 官网：https://www.nakheel.com/ 代表项目：棕榈岛、世界群岛、朱美拉村圈等 特点：以人工岛和滨水项目闻名，是塑造迪拜城市面貌的重要力量 4.  Sobha Realty 官网：https://sobharealty.com/ 特点：源自印度的高端开发商，从设计到施工全程自主控制，注重品质和可持续发展 5.  Azizi Developments 官网：https://www.azizidevelopments.com/ 成立时间：2007年 代表项目：Azizi Riviera、Creek Views、Palm Jumeirah上的Mina等 特点：从亲民住宅到高端物业全面覆盖，深受投资者和自住者欢迎 是否有必要购买期房？ 疫情前，由于房价低、增值空间大，投资期房有机会在交房后价格翻倍。但如今房价已高，加上供应量充足，期房在完工后“价格翻倍”的时代已过去。 尽管如此，很多房地产中介仍不断推销期房，原因无他——他们能从中获得更高佣金。许多中介夸大收益却对风险闭口不提，这对投资者来说是非常不负责任的行为。 在当前市场背景下，应更冷静地选择已建成、可以稳定出租的物业，才是更稳健的投资方式。 为何“二手办公物业”更具吸引力？ 在迪拜，中小企业所需的办公室供给极为紧张。有些公司注册时明确要求必须配置实体办公空间，因此对办公空间的需求正在上升。 相比之下，住宅市场供应充足，选择多。而办公室却稀缺难找，出租需求旺盛。选择优质办公物业作为长期持有型投资，有望实现更稳定的收益。

开头部分 近年来，迪拜房地产市场中常听到这样的说法： 「房产完工后可以通过Airbnb短期出租，实现高收益！」 这类说法在过去一年中迅速增多，但 ——“真的能实现高收益吗？” ——“迪拜的Airbnb市场现在到底是什么状况？” 本篇将通过2025年2月的最新市场数据，客观分析迪拜Airbnb的收益性与现实。 迪拜Airbnb市场概况 根据AirROI在2025年2月的数据： 年平均收益：约24,830美元 平均入住率：约44% 每晚平均房价：约233美元 此外，由于迪拜短租市场受到季节变化影响，不同季节数据如下： 旺季（12月至1月）：月收益约6,227美元，入住率达58.6%，每晚价格约376.85美元 淡季（7月至9月）：月收益约2,322美元，入住率降至34.35%，每晚价格为232.77美元 房型特点 在Airbnb上挂牌的房源中： ✅ 一居室占比达 56.7% ✅ 一居室和两居室合计占比 81.4% 面积多集中在 70㎡～180㎡ 的范围内。 三居室及以上房型较少，反而可能成为市场机会。 投资收益性总结 从整体数据来看： 市场上房源集中在一居室和两居室 年收益24,830美元，平均入住率44% 房价多为3,500万～6,000万日元之间 估算表面年化收益率约为9%，但考虑到： Airbnb代运营服务费（约30%） 公寓物业管理费 水电煤等运营成本 最终净收益率约为4%～5%。 这些数据基于目前（2025年）情况，未来可能会发生变化。 但可以明确的是：Airbnb投资并非传闻中的“暴利”项目，而是需谨慎评估的投资策略。

前言 本篇文章将为您解析迪拜房地产贷款市场的最新动向。迪拜作为全球增长最快的不动产市场之一，其抵押贷款与收入型按揭贷款的趋势正受到越来越多国际投资者的关注。 1. 迪拜的不动产抵押贷款 近期，有许多投资者向我们咨询： “我可以用在迪拜持有的不动产作为抵押贷款吗？” 答案是：可以。 具体条件根据不同银行而异，截至 2025年7月，一般条件如下： 可贷款金额：最多为房产评估价值的 60% 利率：年息约为 5%～6%（无阿联酋签证的情况） 整体来看，利率略高。 2. 用于购房的按揭贷款 除了以持有房产为担保的抵押贷款，迪拜也提供根据收入评估的购房按揭贷款。这是许多海外买家常用的融资方式。 截至 2025年7月，贷款条件如下： 最高贷款额度：2000万迪拉姆（根据公司营业额或个人收入有所调整） 可贷款金额：最多为房产评估价值的 60%（剩余40%需自备） 无阿联酋签证者的年利率约为 4.24% ※ 若申请人拥有迪拜签证，且月收入超过15,000迪拉姆，最高可贷款 80% 申请人需准备以下材料： 过去6个月的银行流水（可为日本账户，须附英文翻译） 有效护照 与抵押贷款相比，此类贷款因可证明稳定收入，因此通常可获得更优惠的利率。 对银行而言，具备稳定收入的借款人违约风险较低。 3. 总结：贷款使用率正在快速上升 从整体来看，迪拜房地产市场的资金来源正逐渐从“现金购买”向“贷款驱动”转变。 在阿联酋全境，一般住宅购房中的贷款使用率约为 19% 在迪拜，该比率已超过 55% （数据来源：economictimes、globalpropertyguide、lymrealestate） 2025年第一季度，迪拜住宅贷款登记件数达 9,300件，同比增长 24%，创下历史新高。 这表明： “迪拜不动产市场正逐步转向依赖贷款支持，而非纯粹的高净值现金买家。” 虽然这在当下并非负面信号，但根据历史经验，当市场进入价格下跌周期时，贷款比例高的市场会迅速暴露风险，违约风险急剧上升。 因此，我们必须密切关注市场信号，并采取更加谨慎的投资策略。 4. 附言 若您考虑在迪拜进行不动产投资，或有意成立公司，目前可最低以 12,520迪拉姆（约合50万日元）设立法人实体。 如需详细咨询，请随时与我们联系。