خلال الأعوام الأخيرة بلغ سخون سوق دبي العقاري حدًّا تُغلق فيه الصفقات بمكالمة هاتفية واحدة. وعندما يتكدّس في السوق مضاربون قصيرو الأجل منخفضو الثقافة الاستثمارية، ترتفع الأسعار بسرعة—ثم تهبط بالسرعة نفسها—لتتشكل دورة فقاعة → بيع ذعري الكلاسيكية.
بافتراض سعر شراء قدره 24,000,000 ين ياباني وإيجار سنوي 1,800,000 ين:
العائد الإجمالي = 7.5%.
لكن هذا ليس العائد الصافي.
كما في اليابان، فإن عقارات دبي تتحمّل تكاليف صيانة وتشغيل،
لذا سيكون العائد الصافي أقل.
— Masa Nozaki، 29 أغسطس 2025
«بما أن عقود الإيجار تتجدد تلقائيًا فـالتدفقات النقدية متوقعة».
يبدو منطقيًا، لكن التجديد التلقائي وحده لا يضمن استقرار التدفق النقدي. فمراجعات الإيجار، وفترات الشغور، ورسوم الخدمات، ونفقات الصيانة/الرأسمال، وتغيّر اللوائح… كلها تغيّر أرقامك.
كما يجري الخلط كثيرًا بين:
قاعدة ذهبية: كلما كان الخطاب أبسط «بزيادة»، زادت الحاجة للحذر.
تغيير فرضية واحدة قد ينسف نموذج التدفقات كليًّا.
في الأسواق المحمومة تُبرم الصفقات الضخمة مع عناية واجبة سطحية. هذا مخيف، لكنه يخلق فرصًا حين ينعكس المسار:
تدور أحاديث واسعة عن ارتفاع كبير في المعروض خلال 2027–2028. عند هبوط هذا العرض إلى السوق يضيق مخرج المضاربين—وهو فتيل نموذجي لبيعٍ ذعري.
تذكير: هذا توقّع؛ والأثر الفعلي يتوقف على الفائدة، وسعر الصرف، والطلب، والسياسة—أي سلّة عوامل معًا.
احكم وفق واقع الدخل لا زخم المدى القصير.
1) احسب دائمًا على أساس صافي العائد
أدرج رسوم الخدمات، والصيانة/الرأسمال، والضرائب/الرسوم، والأثاث، وشغورًا واقعيًا، وتكاليف التسويق والتأجير، وعمولات الإدارة/الوكالات، وللحجوزات القصيرة رسوم المنصات.
2) تحقّق من جودة الطلب الإيجاري
عُقد الوظائف، المدارس، المواصلات، المراكز التجارية.
مدة إقامة وسِمات المستأجر (الطلب السياحي متقلّب).
ممارسات التجديد والفسخ ومراجعات الإيجار على أرض الواقع.
3) قِس قابلية الإحلال
إذا وُجدت بدائل كثيرة متشابهة بالسعر نفسه، فضغط الهبوط أعلى—حتى بالمواقع الجيدة إن كانت «كتلة عرض» جديدة على الأبواب.
4) افهم آلية الخروج
إجراءات وتكاليف البائع الأجنبي، الأفق الزمني المتوقع، شرائح المشترين.
تابع صفقات مُغلقة حديثًا وفجوة «المُدرَج → المُغلق».
5) انضباط الرافعة
اختبر صدمات الفائدة/الصرف (تغطية الفوائد، نسبة التمويل LTV، نسبة خدمة الدين DSCR).
افهم شروط القرض وخطتك B عند الضغط.
أبقِ شجرة القرار بسيطة:
من سيؤجر؟ بأي عائدٍ صافي؟ ولأي مدة؟ وهل أستطيع التحمل في الهبوط؟
حين تجيب عن هذه الأسئلة بالأرقام، فأنت تلعب اللعبة الصحيحة.
إذا كنت قد فكرت في الاستثمار العقاري في أبو ظبي، فمن المرجح أنك سمعت باسم الدار.
تأسست شركة الدار في يناير 2004 على يد حكومة أبو ظبي، وتم إدراجها في سوق أبو ظبي للأوراق المالية في عام 2005، وتُعتبر أكبر شركة تطوير عقاري تابعة للحكومة في الإمارة.
وفي ديسمبر 2021، قامت الدار بالاستحواذ على حوالي 85.5٪ من أسهم شركة SODIC المصرية الرائدة في مجال التطوير العقاري، مما مثّل خطوة استراتيجية للتوسع نحو شمال أفريقيا.
الدار ليست الشركة الوحيدة التي دخلت السوق المصري. على سبيل المثال، إعمار، وهي أكبر شركة تطوير عقاري في دبي وتابعة للحكومة أيضًا، تعمل بالفعل على مشاريع ضخمة داخل مصر.
هذا الاتجاه يعكس أن دول الخليج تعتبر مصر وجهة استراتيجية للاستثمار العقاري.
مع عدد سكان يتجاوز 100 مليون نسمة، تُعد مصر أكبر دولة في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا (MENA).
تتميز منطقة MENA بوحدة اللغة (العربية) والثقافة (الإسلامية)، ويُتوقع أن يرتفع عدد سكانها من 550 مليون إلى أكثر من 800 مليون. وتظل مصر في قلب هذا السوق.
عوامل الجذب الرئيسية:
لا تقتصر الاستثمارات الأجنبية على شركات التطوير العقاري، بل تشمل أيضًا البنوك والحكومات الخليجية.
هذا الشهر، قام نائب حاكم إمارة الشارقة بزيارة رسمية إلى العاصمة الإدارية الجديدة في مصر، بهدف تعزيز العلاقات الثنائية.
تؤكد هذه الزيارة أن مصر أصبحت مركزًا رئيسيًا لتدفق الاستثمارات الخارجية.
مع عدد سكان ضخم، ونمو في البنية التحتية، واهتمام متزايد من المستثمرين، فإن سوق العقارات المصري يزداد قوة في منطقة MENA.
للمستثمرين الذين يبحثون عن فرص مستدامة في الأسواق الناشئة، فإن فهم الأهمية الاستراتيجية لمصر أصبح أكثر أهمية من أي وقت مضى.
في سوق العقارات في دبي وأبو ظبي، تمامًا كما هو الحال في اليابان، هناك شركات تطوير عقاري مشهورة تتمتع بشعبية لدى المشترين والمستثمرين. في هذا المقال، نستعرض لكم أفضل خمس شركات تطوير عقاري في دبي ونقدم نصائح مهمة لتجنب الفشل عند اختيار العقار.
في السابق، كانت العقارات “قيد الإنشاء” فرصة للاستثمار، حيث كانت الأسعار تتضاعف بعد اكتمال المشروع. لكن اليوم، الأسعار مرتفعة والعرض وفير، لذا لم تعد هذه الاستراتيجية فعالة.
الكثير من الوكلاء العقاريين لا يزالون يروجون بشكل مبالغ فيه لهذه العقارات لأن عمولتهم أكبر، لكن الحقيقة أن هذا الترويج غير مسؤول في بعض الأحيان.
النصيحة: ركز على العقارات المكتملة (المستعملة) التي تحقق دخلاً إيجارياً فعلياً.
في الوقت الحالي، يوجد نقص كبير في المعروض من العقارات المكتبية في دبي، وخاصة للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة التي تتطلب مكاتب لتسجيل الشركات.
التجربة العملية أظهرت أن العثور على مكتب للإيجار أصعب بكثير من العثور على سكن، مما يعني أن الطلب على المكاتب مرتفع.
لذلك، إذا كنت تبحث عن استثمار عقاري ناجح ومستقر في دبي، فكر جديًا في شراء عقار مكتبي مكتمل للإيجار.
إذا كان لديك اهتمام بسوق العقارات في دبي أو أبو ظبي، لا تتردد في التواصل معنا لمزيد من المعلومات.
ابقَ على اطلاع بأحدث المقالات والمعلومات عبر متابعتنا!
في الآونة الأخيرة، زاد عدد وكلاء العقارات في دبي الذين يروجون لفكرة:
“بعد اكتمال العقار، يمكنك تأجيره على Airbnb وتحقيق عوائد مرتفعة!”
لكن، هل هذه العوائد حقيقية فعلاً؟
وكيف يبدو سوق Airbnb في دبي من منظور البيانات الموضوعية؟
🔸 العائد السنوي ونسبة الإشغال
وفقًا لبيانات AirROI الصادرة في فبراير 2025:
✳️ السوق يتأثر بالمواسم، فعند النظر حسب الفصول نجد:
🔹 أنواع الوحدات:
🔹 المساحة:
تتراوح المساحات بين 70 إلى 180 مترًا مربعًا
(المصدر: AirROI)
عند تحليل هذه البيانات، نلاحظ أن:
على الرغم من أن الوكلاء يروجون لعوائد مرتفعة من Airbnb،
إلا أن الأرقام تُظهر:
🔹 العائد الإجمالي المتوقع:
حوالي 9% (قبل الخصومات)
🔹 العائد الصافي بعد الخصومات المحتملة:
يشمل رسوم إدارة Airbnb (تصل إلى 30%)، رسوم صيانة، وفواتير الخدمات
→ 4% إلى 5%
📌 هذه الأرقام تمثل الوضع الحالي، وقد تتغير مستقبلًا
ومع ذلك، فإن القول بأن Airbnb تضمن عوائد عالية غير دقيق حسب هذه البيانات.
تشهد السوق العقارية في دبي تطورًا مستمرًا، ويهتم العديد من المستثمرين الأجانب بإمكانية الاستفادة من العقارات كضمان للحصول على تمويل بنكي. في هذا المقال، نلقي نظرة مفصلة على أحدث المستجدات في هذا المجال اعتبارًا من يوليو 2025.
يتساءل بعض المستثمرين:
“هل يمكنني استخدام العقار في دبي كضمان للحصول على قرض؟”
الجواب: نعم، يمكن ذلك.
شروط القرض تختلف حسب البنك، ولكن في يوليو 2025، تتضمن الشروط العامة ما يلي:
تُعد هذه الفائدة مرتفعة نسبيًا مقارنة بالأسواق الأخرى.
بالإضافة إلى القروض المضمونة بعقارات قائمة، يمكن للمستثمرين التقديم على قروض شراء عقارات بناءً على دخلهم الحالي.
اعتبارًا من يوليو 2025، تشمل الشروط:
※ إذا كنت تملك تأشيرة إقامة في دبي ودخلك الشهري يتجاوز 15,000 درهم، فقد تصل نسبة التمويل إلى 80٪.
الوثائق المطلوبة:
تكون الفوائد أقل في هذا النوع من القروض لأن المقرضين يعتبرون الدخل الثابت مؤشراً على انخفاض مخاطر التعثر.
تشير البيانات إلى أن دبي تتحول تدريجيًا من سوق تعتمد على الدفع النقدي إلى سوق تستخدم القروض البنكية بشكل أكبر.
في الربع الأول من عام 2025، تم تسجيل 9300 معاملة رهن عقاري، بزيادة قدرها 24٪ مقارنة بالعام الماضي.
🔍 ما معنى هذا؟
“يعني أن سوق العقارات في دبي لم يعد مدعومًا فقط من الأموال النقدية للمستثمرين الأغنياء، بل أصبح مدعومًا بشكل متزايد من القروض.”
عند حدوث أي تراجع في أسعار العقارات، يمكن أن يؤدي هذا الاعتماد الكبير على القروض إلى مشاكل خطيرة. لهذا، يجب مراقبة مؤشرات السوق بعناية واتخاذ قرارات استثمارية حذرة.
هل تعلم أنه بإمكانك تأسيس شركة في دبي فقط مقابل 12,520 درهم إماراتي (حوالي 500,000 ين ياباني)؟
فرصة رائعة للراغبين في دخول السوق الخليجية بخطوة واثقة.
لا تتردد في الاستفسار عن طريق نموذج البريد الالكتروني
الاستفسار عن طريق البريد الالكتروني
قائمتك المفضلة
سجل زيارات الموقع
قائمتك المفضلة
سجل زيارات الموقع
