海外投資不動産コラム - エジプト

エジプト貿易収支に起きている変化 近年、エジプト経済において注目すべき動きのひとつが、貿易赤字の縮小です。長らく慢性的な赤字が続いてきた貿易収支が、ここにきて約10年ぶりの低水準まで改善しています。 この変化は、単なる一時的な景気循環ではなく、経済構造そのものに変化が起きつつある可能性を示しています。 非石油分野が果たす役割 今回の貿易赤字縮小を語るうえで欠かせないのが、非石油分野の輸出拡大です。 エジプトはエネルギー資源を持つ国ではあるものの、経済成長の軸を石油・ガス依存から徐々に分散させてきました。製造業、農産加工、化学製品、建材などの分野で輸出が伸び、外貨獲得源が多様化しています。 これにより、国際エネルギー価格の変動に左右されにくい貿易構造が形成されつつあります。 為替と輸入抑制の影響 貿易赤字改善の背景には、輸出増加だけでなく、輸入構造の変化もあります。 通貨安を背景に、輸入コストが上昇したことで、・輸入品の選別・国内生産への切り替え・不要不急の輸入抑制 といった動きが進みました。 これは短期的には負担を伴うものの、中長期的には国内産業の競争力強化につながる可能性があります。 「脆弱な経済」からの脱却を示す兆し 貿易赤字が慢性化している国は、外貨不足や通貨不安に常にさらされます。エジプトも長年そうした課題を抱えてきました。 今回の改善は、・輸出の質と量の変化・産業の裾野拡大・対外経済の耐久性向上 といった前向きな兆しとして捉えることができます。 もちろん課題は残りますが、構造的な改善が始まっている点は見逃せません。 投資・ビジネスの視点から見た意味 投資家や企業の視点で見ると、貿易赤字の縮小は重要な意味を持ちます。 ・外貨安定性の向上・マクロ経済リスクの低下・非石油分野での成長機会拡大 これらは、中長期での投資判断においてプラス材料となります。 特に製造業や輸出関連産業においては、今後も新たなビジネス機会が生まれる余地があるでしょう。 まとめ：数字の裏にある構造変化を見る エジプトの貿易赤字が10年ぶりに低水準となったことは、単なる統計上の改善ではありません。 その背景には、非石油分野を中心とした経済構造の転換があります。 短期的な景気に一喜一憂するのではなく、こうした構造的な変化を読み解くことが、エジプト経済の将来を理解する鍵となるでしょう。

エジプトの消費行動に現れた新しい潮流 近年のエジプトでは、消費行動に明確な変化が見られるようになってきました。それは「モノを買う」ことよりも、時間を節約するためにお金を使うという価値観の広がりです。 都市部を中心に、食料品や日用品を短時間で届ける即配サービス、アプリで完結する各種手配サービスなどが浸透しつつあります。これらは単なる利便性ではなく、「時間を確保するための支出」として受け入れられています。 「時間を買う」という発想が生まれた背景 この消費スタイルの背景には、ライフスタイルの変化があります。 共働き世帯の増加、都市部での通勤時間の長さ、仕事と家庭を両立させる必要性などにより、時間はかつて以上に貴重な資源として認識されるようになりました。 その結果、・買い物に行く時間を省く・移動時間を短縮する・家事や雑務を外部に委ねる といった選択に対して、積極的にお金を使う傾向が強まっています。 エジプト都市生活者の「時間価値」 特に中間所得層を中心とした都市生活者は、限られた時間をいかに効率よく使うかを重視しています。 通信インフラやスマートフォンの普及により、オンラインで完結するサービスが日常に組み込まれ、「時間を買う消費」は特別なものではなくなりました。 生活必需品への支出が続く一方で、「時間を節約できるかどうか」が支出判断の重要な基準になりつつあります。 「時間を買う消費」が示す社会の変化 この動きは、一時的なブームではありません。時間そのものが「価値ある資源」として明確に意識され始めたことを示しています。 時間を節約することで、・家族と過ごす時間・自己投資や学習・休息や余暇 に振り向けられる――。こうした考え方が、消費行動の根底にあります。 デジタル技術と都市化の進展が、この価値観をさらに後押ししています。 まとめ：時間を軸に変わる消費のかたち エジプトで広がる「時間を買う消費」は、単なる利便性志向ではなく、生き方そのものの変化を映し出しています。 都市化、所得の安定、デジタル化という条件が重なり、消費者は「お金で何を得るか」ではなく、「お金でどんな時間を確保できるか」を考えるようになりました。 この流れは、今後エジプトだけでなく、他の新興国や都市部にも広がっていく可能性があります。時間を価値として捉える視点は、これからの消費市場を読み解く重要な鍵となるでしょう。

「第二の Emaar」という発想 世界的な不動産デベロッパーとして知られる Emaar（エマール）は、ドバイを拠点に都市開発・住宅・商業施設・リゾートを一体で展開してきました。 同社の特徴は、単なる不動産開発にとどまらず、「街そのもの」を創り上げる点にあります。生活、商業、レジャーを融合させた総合開発モデルは、多くの投資家にとって成功事例として語られてきました。 こうした背景から、新興国や成長市場において「第二の Emaar」となり得る存在を探す動きが生まれています。 エジプト不動産市場の成長環境 エジプトは人口増加と都市化が同時に進む国のひとつです。新都市開発や住宅需要が高まるなか、政府主導のインフラ整備や外資誘致策が不動産市場を後押ししています。 大規模な複合開発を可能にする土地供給力と、若年層を中心とした旺盛な住宅需要は、長期的な成長余地を感じさせます。一方で、為替、政治、制度面の変動リスクも無視できません。 エジプト市場は、「Emaar 型モデルが成立しうる土壌」を持ちながらも、慎重な見極めが求められる市場と言えるでしょう。 ジョージアが持つ独自の可能性 ジョージアは、コーカサス地域に位置し、自然環境・観光資源・投資環境の面で注目を集めています。 山岳リゾートや温泉地、都市再開発が進み、国際的なホテルブランドや不動産開発が入り始めています。特に観光・リゾート分野では、中東や欧州からの需要が増えています。 ただし、現時点では Emaar のような巨大デベロッパーが存在するわけではなく、市場はまだ発展途上です。その分、成長初期段階ならではの可能性を秘めているとも言えます。 結論：「第二の Emaar」は存在するのか 結論として、エジプトにもジョージアにも、現時点で Emaar と同等の存在が明確にあるわけではありません。 しかし重要なのは、「Emaar と同じ企業を探すこと」ではなく、それぞれの国が持つ成長の形を理解することです。 エジプトは人口と都市化を軸とした内需型の成長モデル。ジョージアは観光・リゾートを起点とした外需型の成長モデル。 両者は異なる道筋を描きながら、不動産市場としての魅力を高めています。 投資家が持つべき視点 ・成功モデルをそのまま当てはめようとしない・国ごとの人口動態、政策、需要構造を理解する・「次の Emaar」ではなく「次に伸びる市場」を見る・短期ではなく、段階的な成長ストーリーとして評価する 不動産投資において重要なのは、派手な成功例を追うことではなく、どこで、どのような成長が起こるのかを冷静に見極めることです。 エジプトとジョージアは、それぞれ異なる形で、次の可能性を示し始めています。

Aldar、エジプト市場へ本格参入 アブダビで不動産投資に関心がある方であれば、一度は聞いたことのある名門開発会社「Aldar」。 Aldarは2004年にアブダビ政府により設立され、2005年にはアブダビ証券取引所に上場。アブダビを代表する政府系不動産開発会社として、数多くの大規模プロジェクトを手がけてきました。 そんなAldarが、2021年12月にエジプトの大手不動産開発会社SODICの株式約85.5%を取得し、買収を実施。中東を超えて北アフリカ最大のマーケットであるエジプト市場への本格進出を果たしました。 政府系デベロッパーのエジプト進出が加速中 エジプトにはすでにドバイ最大の開発会社であるEmaarも進出しており、首都カイロおよび新首都エリアにて巨大プロジェクトを推進中。 アブダビ・ドバイといった中東の巨大資本が、こぞってエジプトの不動産市場に参入している背景には、明確な理由があります。 MENA（中東・北アフリカ）最大のマーケット：エジプト エジプトは人口1億人超を誇り、MENA地域で最大の人口規模を持つ国です。 中東・北アフリカ地域（MENA）の中では、言語（アラビア語）と文化（イスラム）で共通するため経済的連携が進みやすく、将来的には5.5億〜8億人市場へと発展する可能性を秘めています。 その中で、エジプトは他国に比べて以下のような魅力があります： 労働力が豊富かつ若い人口構成 政府主導のインフラ・都市開発が進行中 新首都プロジェクトなどの大規模都市計画 今後さらに進む海外資本の流入 ドバイやアブダビの企業だけでなく、シャルジャの副統治者がエジプト新首都を公式訪問するなど、UAE全体としてエジプトへの関心が高まっていることも見逃せません。 開発会社だけでなく、銀行や政府機関もエジプト市場に注目しており、今後の外資流入が加速する兆しがあります。 まとめ：エジプト不動産は中東投資家にも注目される戦略的マーケット エジプト不動産は今や中東の投資家にとっても「外せない」投資先。 巨大な人口・成長ポテンシャル・政治の安定感といった要素から、今後もさらなる開発・投資が見込まれます。 日本の投資家にとっても、これらの動向を知ることで、より戦略的な海外不動産投資の判断材料となるでしょう。

はじめに 2025年現在、エジプトは“新首都（New Administrative Capital）”の建設プロジェクトが急速に進んでいます。カイロから東へ約45km、砂漠の中に突如として現れたこの巨大都市は、政治・経済・行政の中心を担うべく開発されており、世界中の投資家から注目を集めています。 今回は、最新の衛星画像を用いて、新首都の開発進捗をビジュアルで確認しながら、今後の不動産投資の可能性を探っていきます。 エジプト新首都の概要 新首都は以下の特徴を持っています： エリア面積：約700平方km（シンガポールとほぼ同規模） 計画人口：約650万人 中枢機関：議会・大統領府・各省庁が集約 メガプロジェクト：世界最大級のモスク・カテドラル・高層ビル街・スマートシティ構想 この都市は、老朽化したカイロのインフラを補完し、急増する人口への対応策としても位置づけられています。 最新衛星画像で見る「今」 こちらの画像をご覧ください： 建設中の官庁街、超高層タワー（Iconic Tower）、広大な区画整理された道路網が、まさに”都市の骨格”として形成されているのが確認できます。数年前と比較するとその変化は顕著であり、「未完成」ながらも明確に都市としての形が出来上がりつつあります。 なぜ今、エジプト不動産に注目が集まるのか？ 新首都の不動産は以下のような理由で注目されています： 価格上昇余地：まだ開発途上のため、現在の価格はカイロ中心部よりも割安 支払い条件が柔軟：10年分割払い、初回支払わずに購入できるプロジェクトも 政府機関が移転予定：人口と商業の流入が見込まれる すでに中国・UAE・サウジなどの投資ファンドや開発企業が進出しており、「早期投資のチャンス」と見る声も強まっています。 投資の注意点と現実的な視点 もちろん、全てのプロジェクトが成功するとは限りません。以下のような点にも留意が必要です： 開発の遅延リスク インフラ整備の格差 現地デベロッパーの信頼性差 実際に投資する際には、完成済み物件や賃貸実績のある物件を選ぶことが、より安全な投資判断につながります。 まとめ：衛星画像から見えるリアルな進捗と将来性 衛星画像によって、私たちは「エジプト新首都が本当に進んでいるのか？」を自分の目で確認することができます。そして、その進捗こそが、不動産市場としての”信頼”に直結します。 新興市場としてのエジプト、特に新首都エリアは、今後5年〜10年における中長期的な投資対象として非常に魅力的です。

Ritz-Carlton Residence が開発開始！現地投資家からも注目の高級プロジェクトとは 🌍 ブログについて 当サイトでは、エジプト不動産への投資を検討されるすべての皆様に向けて、現地の最新情報と安全な調査方法をお届けしています。 物件紹介にとどまらず、法制度や購入手続き、ライフスタイルに関する情報も広くカバー。初めての海外不動産投資でも安心して取り組める情報を発信しています。 1. はじめに エジプトでは今、高級不動産市場にも注目が集まっています。特に最近発表された「Ritz-Carlton Residence」は、世界中の投資家から大きな関心を集めるプロジェクトのひとつです。 2. Ritz-Carlton Residenceとは？ これまでうわさされていた「リッツ・カールトン レジデンス」がついに正式に販売開始となりました。 このプロジェクトでは、リッツ・カールトンホテルが敷地内に建設されると同時に、隣接するかたちで150室規模のレジデンス（高級分譲住宅）も開発されます。 さらに、入居者は有料サービスとしてホテルの設備やサービスを日常的に利用することが可能となる予定です。 世界的なラグジュアリーブランドが提供する住まいとして、投資対象としてだけでなく、居住のクオリティにおいても非常に魅力的な物件です。 3. 資料請求・お問い合わせ方法 本物件に関する資料や最新情報をご希望の方は、下記の方法でお問い合わせいただけます。 公式LINE登録後、「リッツ・カールトン資料請求」とメッセージを送信 スタッフより詳細資料をご案内いたします

市民権取得の要件緩和 以前からエジプトには『不動産投資で市民権取得』のプログラムがあったのですが今年、その要件が大幅に要件緩和され下記の条件でエジプトの市民権が取得できるようになりました。・30万ドル以上の不動産投資・エジプト国内の全て不動産が対象ちなみに、市民権とは？簡単に言うと『エジプト国籍を取得する』と言うことです。そして、国籍を取得すると言うことは『エジプトのパスポートが発行可能』となります。なので、このことを一般的には2つ目のパスポートと言う意味で『セカンドパスポート取得』と言います。 エジプトのパスポートのメリットは？ エジプトは実は『2重国籍』を認めている国です。そんなエジプトで『セカンドパスポート』を取得してどんなメリットがあるのか？？と言うことですが最大のメリットは『エジプトには相続税、贈与税がない』と言うことです。つまり、巨額資産を持っていてもエジプトでは無税で子供に資産を譲ることができます。また、エジプトは男性には『徴兵制度』がありますが今回の要件緩和では『新たにエジプトの市民権を得る人には徴兵制度とは免除される』と言うことになりました。 もし北朝鮮に住んでいたらどうしますか？ 今回の『不動産投資における市民権取得プログラム』の要件緩和は政府は、どこをターゲットにしていると思いますか？それは、隣国の・スーダン・リビア・イスラエル の難民です。（イスラエルは難民ではないですが）エジプトの隣国であるスーダン、リビア、イスラエルですが実は、これらの国々は『全て内戦中』です。日本人は意外にも知らない人（忘れている人）が多いですが、エジプトの隣国は全て内戦中でありエジプトは唯一この周辺で『平和な国』なのです。また、一般的には難民と言うと『貧しい人』のイメージがありますがスーダン、リビア、イスラエルからの難民は意外にもお金を持っておりエジプト政府は、ここをターゲットにしています。もし『自分が北朝鮮に住んでいたら？』と想像をしてみてください。お金さえ支払えば、お隣の韓国、日本のパスポートを取得できるプラグラムがあればすぐにでも、そのプログラムに申し込みをしないでしょうか？まさに今のエジプトと隣国はそのような関係です。そして、エジプト政府が要件緩和をしたことで『お金を持っている難民』の方々のエジプト移住は今後増加をすると見ています。

なぜ通貨を切り下げる必要があったのか？ エジプトの為替相場はIMFからの要請で（IMFからお金を借りたことで）固定相場から変動相場へ切り替えを行っている最中でしたが現在は、ドル対エジプトポンドは1ドル30.9エジプトポンド（中央レートで）で、エジプト政府が介入し固定相場のような状況になっています。そして、この状況を作ったのは2022年から現在まで3回行われた『通貨の切り下げ』が大きな原因です。エジプトは、コロナの影響やウクライナ戦争の影響をモロに受け『急激な外貨減少』になりました。（実際にはデーターを見ると、外貨は減ったものの深刻な状況か？と言えば、そうでもないのですが）そのため『外貨を増やす政策』として『通貨の切り下げ』を行いました。では、なぜ『外貨を増やす政策が通貨の切り下げ』になるのか？と言うとエジプトの主要産業は・製造業・農業・観光業の3つです。製造業はスエズ運河周辺に世界中から工場が集まっているため通貨安になることでグローバル市場で『メドインエジプト』の製品は割安になり多く売れます。つまり外貨獲得の手助けになります。観光業が通貨安になることで外国人観光客は、割安でエジプトに来ることができエジプトに多くの外国人観光客が来て結果、外貨獲得の手助けになります。事実、エジプトの観光収入は過去最大になりました。参照：エジプトの観光収入は過去最高の136億ドルに！！参照：エジプトの国際収支が赤字から黒字へまさに、今の日本の円安の状態と同じ状態です。それをエジプト政府は、通貨の切り下げを行い意図的に行ったと言うことです。 通貨切り下げの副作用 通貨を切り下げたことで国際収支は黒字化し、外貨獲得も順調にできている状態にまでエジプトは回復をしましたがただ、それによる副作用もエジプト国内で発生をしました。それが『インフレ』です。通貨安になったことで輸入品の価格は、倍増してしまいました。結果、それが『高インフレ』と言う状態を引き起こしてしまい、2023年のインフレ率は20%を超える状態になってしまいました。これが、通貨切り下げるによる『副作用』です。 これ以上の通貨切り下げは行わない エジプトのシシ大統領は『これ以上の通貨切り下げはデメリットが大きいためこれ以上の通貨切り下げは行わない！』とハッキリと言っています。インフレ率とは？前年度比に対して『何％上昇したのか？』と言う指標であり、これ以上の通貨切り下げが行われないのであれば、インフレ率は来年以降は、徐々に正常なインフレ率へと戻っていきます。通貨もこの状態が維持されるのであれば引き続き、外貨獲得に大きな貢献が期待ができます。つまり、今のエジプトのこの状態はかなり『底に近い状態』と判断ができるわけです。 エジプトの銀行口座は大チャンス！ まとめると投資の判断材料は下記です。・これ以上の通貨切り下げは行われない・国際収支は黒字化・インフレ率が来年以降、正常に戻る可能性がある・外貨獲得は順調に行われているこれらを考えた時『今、エジプトの銀行口座で定期預金を組んでおけば今後、エジプトポンド高になればなるほど日本円ベースで考える投資家は、為替差益も狙えてくるため、大きなチャンスになる』と言うのが、今のエジプトの状態です。 参照：【超重要】最短1日滞在で！エジプト銀行口座開設が出来るようになりました！！

工事の開始は2016年から 現在、工事が着々と進んでいるエジプトの新首都ですがいったい、いつから工事がスタートしたのか？ご存知でしょうか？新首都の計画が発表されたのは今から8年前の2015年。そして、工事が開始をしたのは今から7年前の2016年からです！！エジプトの新首都は元々あった街を、再開発すると言う話ではなく何もない、『The 砂漠！』からゼロからスタートをしました。開発面積は東京23区よりも広い700k㎡！①街のデザイン（設計）②手付かずの砂漠の土地の整地③インフラ工事（道路、電気、水道、ガス、インターネットなど）まずは、ここまでを先に行わないと街の開発はできないわけですが①から③までを行うと言ってもその面積は700k㎡です。気の遠くなる作業をしないといけなかったわけです。 もう後戻りはできない！ たまに、エジプトの新首都のお問い合わせで『大統領が交代したら新首都の計画がなくなると言うことはないですか？』とか『新首都の工事が途中で頓挫すると言うことはないですか？？』と言う質問を頂きますがまだ、計画がスタートしたばかりの2015年や2016年なら、それはあったかもしれないですがもはや、もうそんなレベルの話ではなく『エジプトの新首都はこの段階まで来て後戻りなどできないのです。』7年がかりで工事をしてきてすでに、行政機関の建物は完成し（カイロにある全ての行政機関が移転してきます）移転作業が進められており中央銀行や民間銀行の本社ビル上場企業の本社ビルも７割から８割、工事が完了しています。ここまで、工事を進めてきて大統領が新しくなったくらいで『やっぱりやめーた』なんてことをできるレベルではないのです。そもそもとして、やめるにしても今のカイロはすでに限界でありエジプトの成長を考えれば『新しい街』は必要なのです。7年がかりで工事をしてきて『やめる』にしても、その代案はどうするんだ？と言う話であり今のエジプトにとって『新首都の工事を前進させる』と言うこと以外の選択肢はないのです。そして、来年工事をスタートして8年目いよいよ新首都がオープンします！！

工事総額は1.3兆円以上の巨大プロジェクト！ 現在、エジプトでは2027年度の開通を目指しエジプト全土を走る高速鉄道の建設が進められています。レールの全長は約2000kmとビックプロジェクトですがちなみに、2000kmがどれくらいの距離か？と言うと東京から日本の最西端『与那国島』までの距離が約1900kmですのでつまり今、エジプトでは東京から与那国島まで行ける高速鉄道を建設していると言うことです。そして、この工事を受注したのはドイツのシーメンスと言う会社で工事の受注金額はなんと『81億ユーロ（約1兆3000億円）』とシーメンス設立以来の過去最高金額の受注額となりました。参照：siemensのHPより エジプトの高速鉄道は国境を越える！ エジプト全土を走る高速鉄道ですが、どのルートを走るのか？と言うと、計画では下記のMAPを走ります。 注目をして頂きたいのは赤く円で囲んだ場所です。エジプトの高速鉄道はなんと！！！南は、スーダン西は、リビアと、国境を超えて走る計画なのです。何度も勉強会ではお伝えしていますがエジプトはアフリカと言う地域で見るよりは北アフリカと中東を合わせた地域『MENA』で見た方が正しくこのMENAの中心はやはり、どこまで行ってもエジプトなのです。そして、隣国を繋ぐ高速鉄道はよりMENAの中で、エジプトの存在感が高まるのは間違いないです。新首都だけではなく今のエジプトは、本当に色々な所で盛り上がってきており、10年後は全く別の国になっていると思います。