Columna de bienes raíces de inversión en el extranjero

Introducción En los últimos años, el inmobiliario de Dubái está tan caliente que hay operaciones que se cierran “con una sola llamada”. Cuando especuladores de corto plazo con baja cultura financiera entran en masa, los precios suben muy rápido… y caen igual de rápido, generando el clásico ciclo de burbuja → venta de pánico. Publicación de referencia en X (Twitter): Cuenta: https://x.com/MasaNozaki2 Hilo: https://twitter.com/MasaNozaki2/status/1961312652178702745 Supongamos un precio de compra de JPY 24.000.000 y una renta anual de JPY 1.800.000: Rendimiento bruto = 7,5%. Eso no es el rendimiento neto. Igual que en Japón, en Dubái hay costes de mantenimiento y operación, por lo que el rendimiento neto será menor. https://twitter.com/MasaNozaki2 — Masa Nozaki, 29 ago 2025 El discurso “bonito” que oímos a menudo «Como los contratos de alquiler se renuevan automáticamente, el **cash flow es predecible»». Suena bien, pero la renovación automática por sí sola no garantiza estabilidad. Revisión de rentas, vacancia, service charges, capex, cambios normativos… cualquier supuesto puede moverse. También se confunden con frecuencia: Rendimiento bruto (renta ÷ precio de compra) Rendimiento neto (tras todos los costes y una vacancia realista) Regla práctica: cuanto más simple el discurso, más cautela. Cambia un supuesto y tu flujo de caja puede romperse. «Una llamada para cerrar una operación de más de 1 M$»: por qué da miedo… y por qué es una oportunidad En mercados recalentados, las operaciones grandes se cierran con poca due diligence. Eso asusta, pero también crea oportunidades cuando gira el ciclo: Riesgo: en la caída, los flippers corren a la salida y saturan la oferta. Oportunidad: la venta forzada suele generar precios infravalorados frente a fundamentales. Cómo una burbuja se convierte en venta de pánico Subida inicial: narrativas simples (off-plan, plusvalía pre-entrega) atraen capital. Sobrecalentamiento: redes sociales, “casos de éxito”, dinero fácil → flujos de corto plazo. Disparador: ola de oferta, normas/impuestos, tipos/cambio, geopolítica. Desmontaje: salida masiva → inventario acumulado → repricing → ventas forzadas con apalancamiento. Bifurcación: el prime y de alta calidad, apoyado por demanda de alquiler real, resiste mejor; el stock periférico sufre. 2027–2028: vigila el bulto de oferta Se habla de una ola de entregas en 2027–2028. Cuando aterriza mucha oferta, el “escape” de los flippers se estrecha: chispa perfecta para ventas de pánico. Es una proyección; el impacto real dependerá de tipos, FX, demanda y política—una mezcla de factores. Principios que de verdad te protegen (checklist) Valora por la realidad del ingreso, no por el impulso de corto plazo. 1) Calcula siempre el neto Incluye service charges, mantenimiento/capex, impuestos/tasas, mobiliario, vacancia realista, costes de comercialización, honorarios de PM/agencia y, si es STR, fees de plataforma. 2) Verifica la calidad de la demanda de alquiler Nodos laborales, colegios, transporte, retail. Tenencia y perfil del inquilino (la demanda turística es volátil). Práctica real de renovación, rescisión y revisión de renta. 3) Mide la sustituibilidad Si existen múltiples alternativas casi idénticas al mismo precio, la presión bajista será mayor (incluso en buena zona si viene una pared de nueva oferta). 4) Conoce tu salida Proceso y costes para vendedores extranjeros, tiempos probables, perfil de comprador. Sigue comps cerrados recientes y la brecha listado-cierre. 5) Disciplina de apalancamiento Modela estrés de tipos/FX (cobertura de intereses, LTV, DSCR). Entiende los covenants y tu Plan B bajo estrés. Conclusión: gana con  diseño , no con  hype Renovación automática ≠ flujo predecible. Valora siempre por rendimiento neto. Diseña con riesgo multifactor (oferta, tipos, FX, normativa). Cuando el ciclo gire, es probable que aparezca oferta de pánico de los flippers—prepárate para comprar con calma y selectividad. Mantén simple el árbol de decisión: ¿Quién alquila? ¿A qué rendimiento neto? ¿Por cuánto tiempo? ¿Puedo sostener en una bajada? Si puedes responderlo con números, estás jugando el juego correcto.

Aldar se expande hacia el mercado egipcio Si alguna vez ha considerado invertir en bienes raíces en Abu Dabi, probablemente haya oído hablar de Aldar. Aldar fue fundada en enero de 2004 por el gobierno de Abu Dabi y cotiza en la Bolsa de Valores de Abu Dabi desde 2005. Es ampliamente reconocida como la mayor desarrolladora estatal de Abu Dabi. En diciembre de 2021, Aldar adquirió aproximadamente el 85.5% de las acciones emitidas de la importante promotora egipcia SODIC, marcando su entrada estratégica al mercado más grande del norte de África. Los desarrolladores del Golfo aceleran su entrada a Egipto Aldar no es la única. Emaar, el mayor desarrollador de Dubái y también de carácter estatal, ha estado activo en el mercado egipcio durante años, desarrollando grandes proyectos residenciales y comerciales. Esto indica un creciente interés estratégico por parte de los actores del Golfo en el mercado inmobiliario egipcio. ¿Por qué Egipto? El mercado poblacional más grande de MENA Egipto cuenta con más de 100 millones de habitantes, siendo el país más poblado de la región de Medio Oriente y Norte de África (MENA). La región MENA comparte una base cultural común — el idioma árabe y el islam — y se espera que su población crezca de 550 millones a más de 800 millones en el futuro. Egipto seguirá siendo su núcleo económico. Factores clave: Población joven y creciente Fuerte impulso gubernamental en infraestructura Megaproyectos como la nueva capital administrativa Flujo acelerado de capital extranjero No solo desarrolladores, sino también gobiernos y bancos del Golfo están apuntando hacia Egipto. Este mes, el vicegobernante del emirato de Sharjah (EAU) visitó oficialmente la nueva capital egipcia, consolidando la cooperación estratégica entre ambas partes. Estos movimientos indican que Egipto está emergiendo como un destino clave para las inversiones extranjeras en la región. Conclusión: Egipto como punto estratégico clave Con su gran población, impulso continuo en infraestructura y creciente interés inversor, el mercado inmobiliario egipcio se está posicionando como un foco estratégico en MENA. Para los inversores que buscan oportunidades sostenibles en mercados emergentes, comprender la importancia geoestratégica de Egipto es más crucial que nunca.

¿Dónde se encuentra actualmente el desarrollo de la Nueva Capital Administrativa de Egipto (NAC)? Muchos inversionistas han escuchado hablar de este enorme proyecto nacional, pero pocos conocen los detalles actuales. 📷 En este artículo, utilizamos imágenes satelitales recientes para analizar el progreso de la nueva capital y exploramos su potencial desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria. ¿Ya está habitada? ¿Está funcionando la infraestructura? ¿Dónde se concentran los proyectos clave? ¿Qué es la Nueva Capital Administrativa? La Nueva Capital Administrativa (NAC) es un megaproyecto promovido por el gobierno egipcio, ubicado a unos 45 km al este de El Cairo. Su objetivo es aliviar la congestión de El Cairo trasladando funciones gubernamentales, infraestructura y zonas residenciales hacia esta nueva área. Ya se han completado o están en construcción importantes instalaciones como: La nueva sede del parlamento El distrito bancario La ciudad inteligente Grandes proyectos residenciales y comerciales Zonas diplomáticas El aeropuerto internacional de la nueva capital ¿Qué revelan las imágenes satelitales? Las imágenes satelitales de 2025 muestran claramente los siguientes puntos: ✅ La red vial ya está en funcionamiento en gran parte de la ciudad. ✅ Muchos edificios han sido completados o están en fases avanzadas de construcción. ✅ Se observan áreas verdes planificadas y zonas urbanas claramente delimitadas. Esto indica que la infraestructura básica ya está operativa y que la ciudad está en proceso de recibir residentes e instituciones. ¿Es viable la inversión inmobiliaria ahora? Aunque el proyecto aún está en desarrollo, muchas grandes constructoras locales ya han lanzado proyectos inmobiliarios, incluidos apartamentos, villas y oficinas. Los precios actuales siguen siendo relativamente accesibles en comparación con las zonas más céntricas de El Cairo. Además, el gobierno está promoviendo activamente la inversión extranjera, con medidas como incentivos fiscales y reformas legales. Por lo tanto, se puede considerar que la Nueva Capital está entrando en una fase de transición hacia la madurez del mercado, lo que representa una buena oportunidad de inversión a mediano y largo plazo. Conclusión La Nueva Capital Administrativa de Egipto está progresando firmemente. Desde el punto de vista de inversión, es una zona emergente con un enorme potencial, respaldada por el gobierno y la planificación urbana estratégica. Para los inversores extranjeros, esta es una oportunidad para ingresar antes de que los precios suban considerablemente. Recomendamos seguir las actualizaciones de infraestructura, demanda de alquiler y políticas gubernamentales.

Introducción En Dubái, existen numerosas empresas promotoras de bienes raíces, cada una con sus propias características. En este artículo, presentamos las cinco promotoras más populares y confiables para quienes buscan invertir en el mercado inmobiliario de Dubái en 2025. Las 5 promotoras inmobiliarias más destacadas de Dubái 1.  Emaar Properties 🔗 Sitio web: https://www.emaar.com/ Resumen: Fundada en 1997, Emaar es la mayor promotora inmobiliaria de Dubái, conocida por proyectos emblemáticos como el Burj Khalifa y el Dubai Mall. Características: Se especializa en propiedades residenciales de lujo y desarrollos a gran escala con alta calidad y diseño sofisticado. 2.  DAMAC Properties 🔗 Sitio web: https://www.damacproperties.com/en/ Resumen: Desde 2002, DAMAC desarrolla propiedades residenciales de lujo en Dubái y otras regiones del Golfo. Características: Es conocida por sus diseños lujosos y colaboraciones con marcas reconocidas. Algunos de sus proyectos clave son DAMAC Hills y DAMAC Lagoons. 3.  Nakheel 🔗 Sitio web: https://www.nakheel.com/ Resumen: Empresa estatal famosa por sus islas artificiales como Palm Jumeirah y The World. Características: Fuerte en desarrollos costeros y planificación comunitaria a gran escala. 4.  Sobha Realty 🔗 Sitio web: https://sobharealty.com/ Resumen: Promotora de origen indio centrada en proyectos de alta calidad en Dubái. Características: Gestiona el proceso desde el diseño hasta la construcción con foco en sostenibilidad y control de calidad. 5.  Azizi Developments 🔗 Sitio web: https://www.azizidevelopments.com/ Resumen: Fundada en 2007, Azizi ofrece una amplia gama de propiedades residenciales en distintas zonas de Dubái. Características: Desde viviendas asequibles hasta de lujo, goza de gran popularidad entre inversores y residentes. ¿Vale la pena invertir en proyectos en preventa? Anteriormente, invertir en proyectos en preventa (off-plan) era rentable en Dubái, ya que los precios de las propiedades se duplicaban tras su finalización. Sin embargo, hoy en día los precios han subido y la oferta es abundante, por lo que es poco probable que las propiedades se revaloricen tanto tras su entrega. Muchos agentes siguen recomendando preventas de forma irresponsable, sin explicar los riesgos reales. Esto se debe a que obtienen mayores comisiones al vender propiedades en preventa. 👉 Es más prudente optar por propiedades ya finalizadas con buen potencial de renta, en lugar de asumir riesgos innecesarios. En Dubái, mejor oficinas de segunda mano que viviendas Actualmente, el mercado inmobiliario residencial está saturado, mientras que las oficinas de segunda mano escasean. Muchas empresas que establecen su sede en Dubái necesitan alquilar una oficina obligatoriamente, lo cual ha provocado una demanda creciente. De hecho, encontrar vivienda fue fácil para nuestro equipo, pero encontrar una oficina adecuada fue todo un reto. Esto demuestra que las oficinas tienen más valor y potencial de rentabilidad en el mercado actual. Conclusión Antes de invertir en Dubái, analiza no solo la promotora y el tipo de propiedad, sino también el estado del mercado. Las oficinas de segunda mano pueden ser una opción más estable y rentable que las viviendas nuevas o los proyectos en preventa.

¿Es realmente rentable Airbnb en Dubái? Recientemente, en el mercado inmobiliario de Dubái, cada vez más agentes afirman: “¡Después de completar la propiedad, alquílala por Airbnb y obtendrás altos ingresos!” Pero, ¿Es realmente tan rentable? ¿Cuál es la situación real del mercado de Airbnb en Dubái? Analicémoslo con datos objetivos. Mercado de Airbnb en Dubái Ingresos anuales y tasa de ocupación Según datos de AirROI (febrero 2025): Ingresos anuales: el ingreso promedio anual de las propiedades en Airbnb es de 24,830 USD. Tasa de ocupación: 44%. Precio promedio por noche: 233 USD. Además, debido a la estacionalidad del mercado de alquileres a corto plazo en Dubái, los datos cambian según la temporada: Temporada alta (diciembre–enero): Ingreso mensual: 6,227 USD, Ocupación: 58.6%, Precio por noche: 376.85 USD. Temporada baja (julio–septiembre): Ingreso mensual: 2,322 USD, Ocupación: 34.35%, Precio por noche: 232.77 USD. Características de las propiedades en Airbnb Según el análisis de AirROI: ✅ El 56.7% de las propiedades son de 1 dormitorio ✅ El 81.4% si se incluyen las de 2 dormitorios Es decir, el mercado está dominado por apartamentos pequeños. Las superficies de las unidades son generalmente entre 70 m² y 180 m². Conclusión Al observar estos datos: Hay una clara sobreoferta de propiedades de 1 y 2 dormitorios. (Esto también sugiere una posible oportunidad en unidades de 3 dormitorios o más). Aunque los agentes promocionan Airbnb como altamente rentable, los datos indican: Ocupación promedio del 44% Ingresos anuales promedio de 24,830 USD Precio de propiedades entre 25 a 40 millones de yenes Con base en esto, el rendimiento bruto estimado es de aproximadamente 9%. Sin embargo, si se contrata un servicio de gestión de Airbnb en Dubái, la tarifa de gestión suele rondar el 30%. Y si consideramos además: Tarifas de administración del edificio Costos de servicios públicos Entonces, el rendimiento neto se reduce a alrededor del 4%–5%. Nota: Estos datos reflejan la situación actual (2025), y están sujetos a cambios futuros. No se puede decir que Airbnb no sea rentable, pero los números muestran que no es tan alto como muchos agentes afirman.

Introducción En este artículo, exploraremos en detalle las últimas tendencias del mercado hipotecario en Dubái. Como uno de los mercados inmobiliarios de más rápido crecimiento en el mundo, el uso de hipotecas para financiar propiedades en Dubái está atrayendo la atención de un número creciente de inversores internacionales. 1. Préstamos con garantía inmobiliaria en Dubái Hemos recibido numerosas consultas de inversores preguntando: “¿Puedo utilizar una propiedad que poseo en Dubái como garantía para obtener un préstamo?” La respuesta es: Sí, es posible. Las condiciones pueden variar según el banco, pero al mes de julio de 2025, las condiciones generales son las siguientes: Monto del préstamo: Hasta el 60% del valor tasado de la propiedad Tasa de interés: Aproximadamente 5–6% anual (para quienes no tienen visa de los EAU) En general, la tasa es algo elevada. 2. Préstamos hipotecarios para adquisición Además de los préstamos con garantía de propiedades ya adquiridas, también existen los préstamos hipotecarios para adquisición, que se otorgan en función de los ingresos del solicitante. Son muy comunes entre compradores internacionales. A julio de 2025, las condiciones estándar son: Monto máximo del préstamo: Hasta 20 millones de AED, sujeto a los ingresos personales o ingresos de la empresa Porcentaje de financiación: Hasta el 60% del valor tasado (el 40% restante debe ser financiado por el comprador) Tasa de interés: Aproximadamente 4.24% anual (para quienes no tienen visa de los EAU) ※ Para quienes poseen visa de Dubái y ganan más de 15,000 AED al mes, el porcentaje financiable puede aumentar hasta el 80%. Documentación requerida: Extractos bancarios de los últimos 6 meses (pueden ser de cuentas en Japón, pero deben estar traducidos al inglés) Pasaporte válido Este tipo de préstamo ofrece condiciones más favorables en cuanto a la tasa de interés, ya que se basa en la verificación de ingresos regulares. Desde la perspectiva del banco, los prestatarios con ingresos estables tienen un menor riesgo de impago. 3. Conclusión: Aumento del uso de financiación bancaria En conjunto, el mercado inmobiliario de Dubái está pasando de depender de compras en efectivo a estar cada vez más financiado por préstamos. En todo EAU, el porcentaje de compras de vivienda financiadas con préstamos bancarios es de aproximadamente 19% En Dubái, esta cifra supera el 55% (Fuentes: economictimes, globalpropertyguide, lymrealestate) En el primer trimestre de 2025, se registraron 9,300 hipotecas residenciales, un aumento del 24% en comparación con el mismo período del año anterior, marcando un récord histórico. Esto indica que: “El mercado inmobiliario de Dubái ya no está impulsado únicamente por compradores de alto poder adquisitivo que pagan en efectivo, sino que depende cada vez más de financiación bancaria.” Aunque esto no representa un problema inmediato, la historia nos enseña que los mercados con alta dependencia del crédito son más vulnerables en caso de una reversión del mercado, cuando los precios de las propiedades comienzan a caer. Por eso, es fundamental seguir de cerca los indicadores del mercado y adoptar una postura inversora prudente y basada en datos reales. 4. Nota final Establecer una empresa en Dubái sigue siendo accesible: puede hacerlo desde solo 12,520 AED (aproximadamente 500,000 yenes japoneses). Para más información, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

Residencias Ritz-Carlton: El proyecto más esperado en El Cairo 🌍 Sobre este blog Este sitio proporciona información actualizada y confiable sobre el mercado inmobiliario egipcio, dirigida a inversores internacionales. Además de presentar proyectos destacados, cubrimos marcos legales, procesos de compra y consejos sobre estilo de vida para que pueda invertir con confianza. 1. Introducción El mercado inmobiliario en Egipto, especialmente en el sector de lujo, está atrayendo cada vez más atención a nivel mundial. Uno de los desarrollos más esperados es la Residencia Ritz-Carlton, una combinación perfecta de servicios premium y estilo de vida exclusivo. 2. ¿Qué es la Residencia Ritz-Carlton? La tan anticipada Residencia Ritz-Carlton en Egipto ha lanzado oficialmente sus ventas. Este lujoso proyecto incluye 150 unidades residenciales ubicadas en el mismo complejo donde se construirá un nuevo hotel Ritz-Carlton. Los residentes podrán disfrutar de servicios premium del hotel (disponibles por tarifa), ofreciendo una experiencia de vida de alto nivel inigualable. Al estar respaldado por una de las marcas más prestigiosas en hospitalidad de lujo, este proyecto representa no solo una excelente oportunidad de inversión, sino también un lugar ideal para quienes buscan vivir con sofisticación. 3. ¿Cómo solicitar más información? Si desea obtener más detalles o materiales oficiales sobre este proyecto exclusivo, contáctenos a través del formulario de contacto en nuestro sitio web. Nuestro equipo de atención responderá con la información más reciente.

Ritz-Carlton Residence — самый ожидаемый проект в Каире 🌍 О нашем блоге Наш сайт предлагает актуальную и достоверную информацию о рынке недвижимости Египта, ориентированную на международных инвесторов. Мы освещаем не только привлекательные проекты, но и правовую базу, процесс покупки и советы по стилю жизни, чтобы вы могли инвестировать с уверенностью. 1. Введение Рынок недвижимости Египта, особенно в сегменте премиум-класса, вызывает все больший интерес со стороны зарубежных инвесторов. Одним из самых обсуждаемых проектов стал Ritz-Carlton Residence, сочетающий в себе первоклассный сервис и элегантную атмосферу. 2. Что такое Ritz-Carlton Residence? Долгожданный проект Ritz-Carlton Residence официально стартовал в Египте. Комплекс включает 150 жилых апартаментов на одной территории с новым отелем Ritz-Carlton, строительство которого уже началось. Резиденты смогут (за дополнительную плату) пользоваться гостиничными услугами самого высокого уровня, обеспечивая непревзойдённый комфорт и качество жизни. Как брендированная резиденция под эгидой одного из самых престижных гостиничных брендов в мире, этот проект представляет собой не только привлекательный инвестиционный объект, но и идеальное жильё для тех, кто стремится к утончённому стилю жизни. 3. Как получить дополнительную информацию Если вы хотите узнать больше об этом эксклюзивном проекте или получить официальные материалы, пожалуйста, свяжитесь с нами через форму обратной связи на нашем сайте. Наша команда оперативно предоставит вам самую свежую информацию.

Cómo identificar el riesgo de impago de terrenos y realizar una investigación segura 🌍 Introducción a este blog Este blog está diseñado para proporcionar información práctica y actualizada a quienes desean invertir en bienes raíces en el extranjero, con un enfoque particular en Egipto. En nuestro sitio principal, ANKH｜Propiedades en Egipto, ofrecemos no solo listados de propiedades, sino también comparaciones legales internacionales, análisis de expertos locales y acceso a seminarios especializados. Si estás interesado en el sector inmobiliario internacional pero no estás seguro por dónde empezar, aquí encontrarás la guía confiable que necesitas para dar el primer paso con confianza. Introducción Egipto ha ganado atención como un mercado emergente para inversiones inmobiliarias. Sin embargo, existen riesgos particulares que no siempre son visibles a simple vista. En este artículo, nos enfocamos en uno de los riesgos más importantes: el impago del precio del terreno, y explicamos los pasos clave para realizar una investigación adecuada antes de invertir. ¿Por qué es tan importante investigar en Egipto? Después de la crisis financiera de 2008, muchas empresas inmobiliarias en Dubái quebraron, dejando proyectos sin terminar y generando grandes pérdidas para los inversores. Como resultado, el gobierno de Dubái estableció nuevas regulaciones, incluyendo el uso obligatorio de cuentas de fideicomiso (cuentas escrow) para proteger los fondos de los inversionistas. Cuentas de fideicomiso (escrow): un tercero neutral retiene temporalmente fondos o documentos hasta que se cumplan los términos del contrato, garantizando una transacción segura. En Egipto, sin embargo, este tipo de sistema aún no está completamente regulado. Esto significa que el inversor debe verificar cuidadosamente la confiabilidad del proyecto y del desarrollador por su cuenta. Por ello, la investigación previa se convierte en una parte esencial del proceso. Pasos sugeridos antes de adquirir una propiedad A continuación, se presentan algunos pasos recomendados para reducir riesgos al considerar una inversión inmobiliaria en Egipto: Evaluar el valor del proyecto como inversión. Consultar con la Autoridad General de Inversiones de Egipto: verificar si hay impagos de terrenos o problemas financieros. Analizar los antecedentes del desarrollador: proyectos anteriores, historial y reputación. Entrevistar directamente al desarrollador. Analizar cuidadosamente el borrador del contrato. Negociar la modificación de las condiciones para ajustarse a estándares internacionales (algunos desarrolladores pueden negarse). Confirmar todo el proceso de contratación y pago. Solo después de completar estas etapas se puede tomar una decisión de compra bien fundamentada. Caso real: un proyecto con deuda pendiente por terreno Hace algunos años, se promocionó en un sitio japonés un proyecto llamado ENTRADA, desarrollado por la empresa SOROUH. Tras una investigación local, se descubrió que la empresa no había pagado el terreno al gobierno, y por ello se determinó que el proyecto no era adecuado para la inversión en ese momento. Aunque no se sabe con certeza si el pago se realizó posteriormente, el hecho de que se haya originado tal situación es motivo suficiente para actuar con cautela. Conclusión: lo que todo inversor extranjero necesita Una debida diligencia precisa e independiente, no una confianza ciega En mercados emergentes como Egipto, depender exclusivamente de los estándares locales o de las promesas de los desarrolladores es riesgoso. Es esencial adoptar un enfoque riguroso basado en estándares internacionales de transparencia y credibilidad. Comprender las diferencias culturales y regulatorias locales es clave para evitar riesgos y lograr una inversión exitosa. ✉ ¿Tienes dudas? Estamos aquí para ayudarte Si te interesa invertir en el sector inmobiliario en Egipto pero no sabes por dónde comenzar, no dudes en ponerte en contacto. Te brindaremos información actualizada y el respaldo de nuestra experiencia local para que tomes decisiones con tranquilidad y seguridad.