土地代金未払いリスクと調査手順を徹底解説

🌍 まずはじめに

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はじめに

新興国として注目を集めるエジプト。不動産投資先としても関心が高まっていますが、現地ならではの「見えづらいリスク」も存在します。今回はその中でも特に注意すべき「土地代金の未払いリスク」と、投資前に行うべき調査手順についてご紹介します。

エジプト不動産の調査はなぜ重要？

かつてドバイでは、リーマンショック後に多くの不動産会社が破綻し、工事が完了しないまま資金を失った投資家が多数発生しました。その教訓から、現在のドバイでは「エスクロー口座」による資金保護制度が法律で整備されています。

※エスクロー口座：売主と買主の間に入る第三者が、資金や契約書を一時的に預かることで取引の安全性を確保する制度。

一方で、エジプトではまだこのような法制度が整っておらず、投資家自身が開発会社やプロジェクトの信頼性を丁寧に確認する必要があります。だからこそ、事前の調査が投資成功のカギになります。

不動産購入前の調査手順（例）

エジプトで不動産を購入する際には、以下のような段階的な調査を行うことで、リスクを最小限に抑えることが可能です。

1. プロジェクトの価値調査（投資対象として成立するか）
2. 投資庁への照会（政府への土地代金の未払いがないか、資金繰りに問題はないか）
3. 開発会社の過去のプロジェクト調査（実績や過去のトラブル確認）
4. 開発会社へのヒアリング
5. 契約書ドラフトの精査
6. 契約内容の修正交渉（可能な限り先進国基準に近づける）
7. 契約・決済手続きの全体フロー確認

これらの調査を丁寧に実施することで、初めて「この物件は安全か」を見極めることができます。

実例：土地代金の未払いがあったプロジェクト

数年前、ある開発会社「SOROUH」によるプロジェクト「ENTRADA」を現地で調査した際、政府への土地代金が未払いの状態であることが確認されました。そのため、その時点で投資対象としては不適切と判断されました。

その後、未払いが解消されたかどうかは不明ですが、「未払いを発生させる体制が存在した」という事実は、慎重な検討を要する材料です。

まとめ：海外投資家に必要なのは、「現地任せにしない精密な調査」

エジプトのような新興市場では、現地の常識や基準に任せきりにせず、投資家自身が透明性と信頼性を重視した調査を行うことが不可欠です。文化や制度の違いを理解し、冷静に確認する姿勢が、リスクを防ぎ、投資の成功に近づく大きなポイントです。

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