В последние годы рынок недвижимости Дубая настолько разогрет, что сделки порой закрываются «по одному звонку». Когда на рынок массово заходят краткосрочные спекулянты с низкой инвестиционной грамотностью, цены растут стремительно — и падают так же быстро, формируя классический цикл пузырь → панические продажи.
Предположим, цена покупки 24 000 000 JPY, годовая аренда 1 800 000 JPY:
Валовая доходность = 7,5%.
Но это не чистая доходность.
Как и в Японии, в Дубае по недвижимости есть расходы на содержание и эксплуатацию,
поэтому чистая доходность будет ниже.
— Masa Nozaki, 29 авг. 2025
«Поскольку договоры аренды автоматически продлеваются, **денежный поток предсказуем»».
Звучит убедительно, но само по себе автопродление не гарантирует стабильный кэш-флоу. Пересмотры арендной платы, простои, сервисные платежи, capex, изменения правил — любой из этих факторов меняет модель.
Часто также путают:
Правило большого пальца: чем проще продающий тезис, тем осторожнее будьте.
Достаточно изменить одно допущение — и модель потока рухнет.
В перегретом рынке крупные сделки заключаются при поверхностной due diligence. Это риск, но и возможность при развороте цикла:
Широко обсуждается высокий объём ввода в 2027–2028 гг. Когда предложение приземляется, «выход» для флипперов сужается — идеальная искра для паники.
Это прогноз; фактический эффект зависит от ставок, FX, спроса и политики — то есть от набора факторов.
Оценивайте по реальности дохода, а не по краткосрочному импульсу.
1) Считайте чистую доходность
Учтите сервисные платежи, обслуживание/capex, налоги/сборы, мебель, реалистичный простой, расходы на поиск арендатора, комиссии УК/агентства и (для краткосрока) комиссии платформ.
2) Проверяйте качество арендного спроса
Точки занятости, школы, транспорт, торговля.
Срок проживания и профиль арендатора (туристический спрос волатильнее).
Практика продления, досрочного расторжения, индексации.
3) Измеряйте замещаемость
Если на том же ценовом уровне есть масса аналогов, давление вниз выше — даже в хороших локациях, если рядом «стена» новой поставки.
4) Знайте свою стратегию выхода
Процесс и издержки для иностранного продавца, ожидаемые сроки, профиль покупателя.
Отслеживайте свежие закрытые сделки и разрыв «листинг → закрытие».
5) Дисциплина по плечу
Моделируйте стресс по ставкам/FX (покрытие процентов, LTV, DSCR).
Понимайте ковенанты и свой план B на случай стресса.
Держите решение простым:
Кто будет снимать? С каким чистым доходом? Как долго? Смогу ли пережить спад?
Если вы отвечаете на это числами, вы играете в правильную игру.
Если вы когда-либо задумывались об инвестициях в недвижимость в Абу-Даби, вы, скорее всего, слышали о Aldar.
Компания Aldar была основана правительством Абу-Даби в январе 2004 года и уже в 2005 году вышла на фондовую биржу Абу-Даби. Сегодня это крупнейший государственный застройщик эмирата.
В декабре 2021 года Aldar приобрела около 85,5% акций крупной египетской девелоперской компании SODIC, сделав стратегический шаг на рынок Северной Африки.
Aldar — не единственная компания, проявляющая интерес к Египту. Например, крупнейший девелопер Дубая Emaar, также относящийся к государственным структурам, уже реализует масштабные проекты на египетском рынке.
Такой тренд говорит о том, что страны Персидского залива рассматривают Египет как ключевое инвестиционное направление.
С населением более 100 миллионов человек, Египет — крупнейшая страна в регионе MENA (Ближний Восток и Северная Африка).
Регион MENA объединён общими языком (арабским) и культурой (исламом), и его население, по прогнозам, увеличится с 550 миллионов до более чем 800 миллионов. Египет останется ядром этого рынка.
Ключевые факторы:
Не только девелоперы, но и банки, а также правительственные структуры из стран залива всё активнее смотрят в сторону Египта.
В этом месяце вице-губернатор эмирата Шарджа (ОАЭ) совершил официальный визит в Новую столицу Египта, укрепив стратегическое партнёрство между двумя странами.
Эти события подтверждают, что Египет становится центром притяжения зарубежных инвестиций.
С высокой численностью населения, развитием инфраструктуры и растущим интересом инвесторов, рынок недвижимости Египта укрепляет свои позиции в регионе MENA.
Для инвесторов, ищущих устойчивые возможности в развивающихся рынках, понимание стратегического значения Египта приобретает всё большую важность.
Так же как и в Японии, в Дубае и Абу-Даби есть застройщики, которым потребители доверяют. В этой статье мы расскажем о 5 самых популярных девелоперах в Дубае и объясним, почему покупка недвижимости на вторичном рынке, особенно офисной, может быть более разумным выбором, чем приобретение объектов на стадии строительства.
До COVID-19 недвижимость в Дубае и Абу-Даби стоила дешевле, и нередко ее цена удваивалась после сдачи. Сегодня же рынок перенасыщен, цены высокие, и таких скачков больше не наблюдается.
Тем не менее многие агенты продолжают активно продвигать off-plan проекты. Почему? Потому что их комиссия в таких случаях значительно выше. Часто такие агенты не объясняют риски, что крайне безответственно.
На современном рынке разумнее выбирать готовую недвижимость с реальной арендной доходностью.
Спрос на офисные помещения в Дубае высок, особенно среди малого и среднего бизнеса. Некоторые типы компаний обязаны иметь физический офис для регистрации, что делает такие объекты особенно востребованными.
По сравнению с жильем, офисов не хватает. Наш опыт аренды офиса в Дубае подтвердил: офис было найти сложно, тогда как жилье — легко. Это подтверждает нехватку предложения и делает офисную недвижимость перспективным объектом для инвестиций.
В последние месяцы на рынке недвижимости Дубая всё чаще можно услышать заявления агентов:
«После завершения строительства сдавайте жильё через Airbnb и получайте высокую прибыль!»
Но действительно ли это приносит высокий доход?
Какова реальная ситуация на рынке краткосрочной аренды в Дубае?
Давайте проанализируем эти вопросы на основе свежих и объективных данных.
Согласно февральскому отчёту 2025 года от AirROI:
Рынок краткосрочной аренды в Дубае подвержен сезонным колебаниям:
По данным AirROI:
То есть, рынок практически монополизирован 1- и 2-комнатными квартирами, а вот семейные 3-комнатные — встречаются редко и, возможно, открывают дополнительные инвестиционные возможности.
При средней стоимости недвижимости от 35 до 60 миллионов иен (примерно 220,000–380,000 долларов США) и ожидаемой доходности около 9% (брутто), итоговая чистая доходность (нетто) после вычета всех расходов может быть:
Хотя Airbnb в Дубае преподносится как высокодоходная модель, текущие данные указывают на умеренную реальность доходности.
Инвесторам следует не поддаваться только на заявления агентов, а обязательно проводить расчёты на основе фактов и цифр.
Особенно важно понимать:
Внимательный анализ рынка — ключ к успешной инвестиции.
В этой статье мы подробно рассмотрим последние тенденции на рынке ипотечного кредитования в Дубае. Как один из самых быстрорастущих рынков недвижимости в мире, Дубай привлекает всё больше международных инвесторов, особенно в сфере кредитования под залог недвижимости.
Многие инвесторы спрашивают:
«Можно ли использовать недвижимость в Дубае в качестве залога для получения кредита?»
Ответ: да, это возможно.
Условия варьируются в зависимости от банка, но по состоянию на июль 2025 года они следующие:
Эти ставки считаются несколько высокими.
Кроме ипотеки под залог уже приобретённой недвижимости, доступна и классическая ипотека на покупку, выдаваемая на основе подтвержденного дохода заёмщика.
По состоянию на июль 2025 года условия следующие:
※ Если у заёмщика есть виза Дубая и подтверждённый доход от 15,000 AED в месяц, процент финансирования может увеличиться до 80%.
Необходимые документы:
Такие кредиты обычно имеют более выгодные ставки, поскольку предполагается, что заёмщик с устойчивым доходом — менее рискованный клиент для банка.
Как видно, рынок недвижимости в Дубае стремительно переходит от оплаты наличными к активному использованию банковского кредитования.
В I квартале 2025 года было зарегистрировано 9,300 ипотечных сделок, что на 24% больше, чем за тот же период 2024 года.
Это означает:
“Рынок недвижимости Дубая всё больше опирается не на наличные средства богатых инвесторов, а на заёмные средства.”
Такой рост кредитной зависимости потенциально опасен в случае разворота рынка, когда цены начинают снижаться. Это может привести к волне дефолтов по кредитам.
Именно поэтому внимательное отслеживание показателей и осторожность становятся особенно важными.
Открыть компанию в Дубае всё ещё доступно: стоимость — всего 12,520 AED (около 500,000 иен).
Если вас интересуют инвестиционные возможности в регионе — мы всегда готовы предоставить дополнительную информацию.
Пожалуйста, не стесняйтесь обращаться к нам через форму электронной почты.
Запросы по электронной почте
Избранное
История просмотра
Избранное
История просмотра
