En los últimos años, el inmobiliario de Dubái está tan caliente que hay operaciones que se cierran “con una sola llamada”. Cuando especuladores de corto plazo con baja cultura financiera entran en masa, los precios suben muy rápido… y caen igual de rápido, generando el clásico ciclo de burbuja → venta de pánico.
Supongamos un precio de compra de JPY 24.000.000 y una renta anual de JPY 1.800.000:
Rendimiento bruto = 7,5%.
Eso no es el rendimiento neto.
Igual que en Japón, en Dubái hay costes de mantenimiento y operación,
por lo que el rendimiento neto será menor.
— Masa Nozaki, 29 ago 2025
«Como los contratos de alquiler se renuevan automáticamente, el **cash flow es predecible»».
Suena bien, pero la renovación automática por sí sola no garantiza estabilidad. Revisión de rentas, vacancia, service charges, capex, cambios normativos… cualquier supuesto puede moverse.
También se confunden con frecuencia:
Regla práctica: cuanto más simple el discurso, más cautela.
Cambia un supuesto y tu flujo de caja puede romperse.
En mercados recalentados, las operaciones grandes se cierran con poca due diligence. Eso asusta, pero también crea oportunidades cuando gira el ciclo:
Se habla de una ola de entregas en 2027–2028. Cuando aterriza mucha oferta, el “escape” de los flippers se estrecha: chispa perfecta para ventas de pánico.
Es una proyección; el impacto real dependerá de tipos, FX, demanda y política—una mezcla de factores.
Valora por la realidad del ingreso, no por el impulso de corto plazo.
1) Calcula siempre el neto
Incluye service charges, mantenimiento/capex, impuestos/tasas, mobiliario, vacancia realista, costes de comercialización, honorarios de PM/agencia y, si es STR, fees de plataforma.
2) Verifica la calidad de la demanda de alquiler
Nodos laborales, colegios, transporte, retail.
Tenencia y perfil del inquilino (la demanda turística es volátil).
Práctica real de renovación, rescisión y revisión de renta.
3) Mide la sustituibilidad
Si existen múltiples alternativas casi idénticas al mismo precio, la presión bajista será mayor (incluso en buena zona si viene una pared de nueva oferta).
4) Conoce tu salida
Proceso y costes para vendedores extranjeros, tiempos probables, perfil de comprador.
Sigue comps cerrados recientes y la brecha listado-cierre.
5) Disciplina de apalancamiento
Modela estrés de tipos/FX (cobertura de intereses, LTV, DSCR).
Entiende los covenants y tu Plan B bajo estrés.
Mantén simple el árbol de decisión:
¿Quién alquila? ¿A qué rendimiento neto? ¿Por cuánto tiempo? ¿Puedo sostener en una bajada?
Si puedes responderlo con números, estás jugando el juego correcto.
Si alguna vez ha considerado invertir en bienes raíces en Abu Dabi, probablemente haya oído hablar de Aldar.
Aldar fue fundada en enero de 2004 por el gobierno de Abu Dabi y cotiza en la Bolsa de Valores de Abu Dabi desde 2005. Es ampliamente reconocida como la mayor desarrolladora estatal de Abu Dabi.
En diciembre de 2021, Aldar adquirió aproximadamente el 85.5% de las acciones emitidas de la importante promotora egipcia SODIC, marcando su entrada estratégica al mercado más grande del norte de África.
Aldar no es la única. Emaar, el mayor desarrollador de Dubái y también de carácter estatal, ha estado activo en el mercado egipcio durante años, desarrollando grandes proyectos residenciales y comerciales.
Esto indica un creciente interés estratégico por parte de los actores del Golfo en el mercado inmobiliario egipcio.
Egipto cuenta con más de 100 millones de habitantes, siendo el país más poblado de la región de Medio Oriente y Norte de África (MENA).
La región MENA comparte una base cultural común — el idioma árabe y el islam — y se espera que su población crezca de 550 millones a más de 800 millones en el futuro. Egipto seguirá siendo su núcleo económico.
Factores clave:
No solo desarrolladores, sino también gobiernos y bancos del Golfo están apuntando hacia Egipto.
Este mes, el vicegobernante del emirato de Sharjah (EAU) visitó oficialmente la nueva capital egipcia, consolidando la cooperación estratégica entre ambas partes.
Estos movimientos indican que Egipto está emergiendo como un destino clave para las inversiones extranjeras en la región.
Con su gran población, impulso continuo en infraestructura y creciente interés inversor, el mercado inmobiliario egipcio se está posicionando como un foco estratégico en MENA.
Para los inversores que buscan oportunidades sostenibles en mercados emergentes, comprender la importancia geoestratégica de Egipto es más crucial que nunca.
En Dubái, existen numerosas empresas promotoras de bienes raíces, cada una con sus propias características. En este artículo, presentamos las cinco promotoras más populares y confiables para quienes buscan invertir en el mercado inmobiliario de Dubái en 2025.
🔗 Sitio web: https://www.emaar.com/
Resumen: Fundada en 1997, Emaar es la mayor promotora inmobiliaria de Dubái, conocida por proyectos emblemáticos como el Burj Khalifa y el Dubai Mall.
Características: Se especializa en propiedades residenciales de lujo y desarrollos a gran escala con alta calidad y diseño sofisticado.
🔗 Sitio web: https://www.damacproperties.com/en/
Resumen: Desde 2002, DAMAC desarrolla propiedades residenciales de lujo en Dubái y otras regiones del Golfo.
Características: Es conocida por sus diseños lujosos y colaboraciones con marcas reconocidas. Algunos de sus proyectos clave son DAMAC Hills y DAMAC Lagoons.
🔗 Sitio web: https://www.nakheel.com/
Resumen: Empresa estatal famosa por sus islas artificiales como Palm Jumeirah y The World.
Características: Fuerte en desarrollos costeros y planificación comunitaria a gran escala.
🔗 Sitio web: https://sobharealty.com/
Resumen: Promotora de origen indio centrada en proyectos de alta calidad en Dubái.
Características: Gestiona el proceso desde el diseño hasta la construcción con foco en sostenibilidad y control de calidad.
🔗 Sitio web: https://www.azizidevelopments.com/
Resumen: Fundada en 2007, Azizi ofrece una amplia gama de propiedades residenciales en distintas zonas de Dubái.
Características: Desde viviendas asequibles hasta de lujo, goza de gran popularidad entre inversores y residentes.
Anteriormente, invertir en proyectos en preventa (off-plan) era rentable en Dubái, ya que los precios de las propiedades se duplicaban tras su finalización. Sin embargo, hoy en día los precios han subido y la oferta es abundante, por lo que es poco probable que las propiedades se revaloricen tanto tras su entrega.
Muchos agentes siguen recomendando preventas de forma irresponsable, sin explicar los riesgos reales. Esto se debe a que obtienen mayores comisiones al vender propiedades en preventa.
👉 Es más prudente optar por propiedades ya finalizadas con buen potencial de renta, en lugar de asumir riesgos innecesarios.
Actualmente, el mercado inmobiliario residencial está saturado, mientras que las oficinas de segunda mano escasean. Muchas empresas que establecen su sede en Dubái necesitan alquilar una oficina obligatoriamente, lo cual ha provocado una demanda creciente.
De hecho, encontrar vivienda fue fácil para nuestro equipo, pero encontrar una oficina adecuada fue todo un reto. Esto demuestra que las oficinas tienen más valor y potencial de rentabilidad en el mercado actual.
Antes de invertir en Dubái, analiza no solo la promotora y el tipo de propiedad, sino también el estado del mercado. Las oficinas de segunda mano pueden ser una opción más estable y rentable que las viviendas nuevas o los proyectos en preventa.
Recientemente, en el mercado inmobiliario de Dubái, cada vez más agentes afirman:
“¡Después de completar la propiedad, alquílala por Airbnb y obtendrás altos ingresos!”
Pero,
¿Es realmente tan rentable?
¿Cuál es la situación real del mercado de Airbnb en Dubái?
Analicémoslo con datos objetivos.
Ingresos anuales y tasa de ocupación
Según datos de AirROI (febrero 2025):
Además, debido a la estacionalidad del mercado de alquileres a corto plazo en Dubái, los datos cambian según la temporada:
Según el análisis de AirROI:
✅ El 56.7% de las propiedades son de 1 dormitorio
✅ El 81.4% si se incluyen las de 2 dormitorios
Es decir, el mercado está dominado por apartamentos pequeños.
Las superficies de las unidades son generalmente entre 70 m² y 180 m².
Al observar estos datos:
Con base en esto, el rendimiento bruto estimado es de aproximadamente 9%.
Sin embargo, si se contrata un servicio de gestión de Airbnb en Dubái, la tarifa de gestión suele rondar el 30%.
Y si consideramos además:
Entonces, el rendimiento neto se reduce a alrededor del 4%–5%.
Nota: Estos datos reflejan la situación actual (2025), y están sujetos a cambios futuros.
No se puede decir que Airbnb no sea rentable,
pero los números muestran que no es tan alto como muchos agentes afirman.
En este artículo, exploraremos en detalle las últimas tendencias del mercado hipotecario en Dubái. Como uno de los mercados inmobiliarios de más rápido crecimiento en el mundo, el uso de hipotecas para financiar propiedades en Dubái está atrayendo la atención de un número creciente de inversores internacionales.
Hemos recibido numerosas consultas de inversores preguntando:
“¿Puedo utilizar una propiedad que poseo en Dubái como garantía para obtener un préstamo?”
La respuesta es: Sí, es posible.
Las condiciones pueden variar según el banco, pero al mes de julio de 2025, las condiciones generales son las siguientes:
En general, la tasa es algo elevada.
Además de los préstamos con garantía de propiedades ya adquiridas, también existen los préstamos hipotecarios para adquisición, que se otorgan en función de los ingresos del solicitante. Son muy comunes entre compradores internacionales.
A julio de 2025, las condiciones estándar son:
※ Para quienes poseen visa de Dubái y ganan más de 15,000 AED al mes, el porcentaje financiable puede aumentar hasta el 80%.
Documentación requerida:
Este tipo de préstamo ofrece condiciones más favorables en cuanto a la tasa de interés, ya que se basa en la verificación de ingresos regulares.
Desde la perspectiva del banco, los prestatarios con ingresos estables tienen un menor riesgo de impago.
En conjunto, el mercado inmobiliario de Dubái está pasando de depender de compras en efectivo a estar cada vez más financiado por préstamos.
En el primer trimestre de 2025, se registraron 9,300 hipotecas residenciales, un aumento del 24% en comparación con el mismo período del año anterior, marcando un récord histórico.
Esto indica que:
“El mercado inmobiliario de Dubái ya no está impulsado únicamente por compradores de alto poder adquisitivo que pagan en efectivo, sino que depende cada vez más de financiación bancaria.”
Aunque esto no representa un problema inmediato, la historia nos enseña que los mercados con alta dependencia del crédito son más vulnerables en caso de una reversión del mercado, cuando los precios de las propiedades comienzan a caer.
Por eso, es fundamental seguir de cerca los indicadores del mercado y adoptar una postura inversora prudente y basada en datos reales.
Establecer una empresa en Dubái sigue siendo accesible: puede hacerlo desde solo 12,520 AED (aproximadamente 500,000 yenes japoneses).
Para más información, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
No dede en contactarnos través del formulario de contacto.
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